如何透過房產實現財務自由
分享此主題的原因
大家好，我是 Spark。今天想和大家分享如何透過房產實現財務自由。之所以選擇分享這個主題，是因為相信很多人都有實現財務自由的目標。在實現財務自由的路徑中，主要有股票和地產兩大資產。今天選擇分享地產，是因為相對於股票，房地產是有形的，能看得到摸得到，對大部分人來說更容易接觸。但房地產也是一筆大額投資，在馬來西亞買房可能需要30萬、50萬甚至80萬的資金，一旦做錯決定後果嚴重。因此，在買入房地產之前，有必要學習相關知識。
實現財務自由的路徑
實現財務自由的路徑主要有兩種。第一種是累積大量資產，比如花40年時間累積400萬，然後在40歲到85歲慢慢花完，這期間就實現了財務自由，無需工作。第二種是累積被動收入，只要被動收入大於日常開銷，也能永遠不用工作。要做到這兩點，一是透過時間慢慢累積大量資產，二是一點一點累積被動收入。
累積資產和被動收入的方法及問題
累積大量資產的方法就是一點一點存錢，每月存1000或1萬，就能累積到100萬、200萬、300萬。累積被動收入則需要有種樹的思維，用一筆錢買果樹或種子，花時間等樹長大結果，果實就是被動收入。但這兩種方式的問題是慢，很多人想躺平時，資產和被動收入還不夠多，可能就去世了。
如何加速累積資產和被動收入
要加速累積資產和被動收入，就要懂得利用工具，比如杠杆原理。就像一個人搬不起大石頭，利用支點和棍子就能抬起。古埃及人建金字塔也是利用工具提高效率。房地產就是一種財富杠杆工具，靠自己存錢資產增值慢，利用房地產可以借銀行的錢，加快累積速度。比如自己有10萬資產，增值10%變11萬；若借銀行90萬，共100萬，增值10%就是增加10萬，多了十倍。此外，靠自己工作賺錢速度有限，一天最多24小時，但通過房地產出租，可以利用別人的時間賺錢，因為租客要付租金，而租金是租客工作8小時賺來的。
如何買入房產及買更多房產
買入房產很簡單，首先看收入。假設月收入5000元，來源可能是打工的薪資或做生意的收入。有收入就有支出，若生活開銷2000元，每月餘額3000元。平時把3000元存起來，有5萬現金時，就可以拿去買房。假設房價50萬，自己只有5萬，就向銀行借45萬，每月供2500元。原本每月開銷2000元，現在變2500元，每月剩500元。但把房子出租，若租金收入多1500元，每月餘額就有2000多元。買下50萬的房產後，離財務自由更近了。因為隨著時間推移，房價會因通貨膨脹增加，貸款會因每月供款而減少。假設15年後，房價從50萬漲到100萬，貸款剩20萬，自己又存了20萬現金，用20萬現金付清貸款，這100萬就是純淨資產。同時，因為有這100萬的房產，每月還有3000元租金收入。
買更多房產的方法
有些人覺得15年太慢、100萬資產不夠、3000元租金收入太少，達不到財務自由。其實很簡單，想更多就買兩間、三間，買兩間就是200萬，買三間就是300萬，或者買更貴的房子。但問題是每月2000元的餘額還能不能買。按之前的算法，假設每月多存3000元，買一間房子每月負現金流只是1000元，還有2000元，似乎可以買兩間。但銀行不是這樣算的。
銀行的算法是，假設主動收入5000元，租金收入1500元，銀行把這當作收入，但要扣20%的稅，稅後收入是5200元。稅後收入不是全部可用，要扣30%當作生活開銷，每月可用金額是3640元。之前已供了一個2500元的貸款，銀行認為可用金額是1140元。若每月能供1100元貸款，供35年，年利率4.5%，可以借24萬的貸款。
買房不僅要看能不能借錢，還要考慮費用。比如頭期，第一間可以借90%，要給10%頭期；第二間也可以借90%；第三間銀行只給借70%，要給30%頭期。買房還有各種費用，如印花稅1 - 3%、買賣律師費1%、貸款印花稅0.5%、貸款律師費1%，大概共4%。所以買房大概要預備房價15%的現金。若買新屋，可能會少一點，因為有很多優惠。
若想買第二間50萬的房產，需要多15%的現金，即7萬5，買新屋可能2萬、3萬。貸款方面，要多一個45萬的貸款，每月需要多2000多元可用資金，銀行才會批貸款。要增加1000元可用資金，主動收入要加2000元，因為2000元扣20%再扣30%，差不多是1000元。
總結
要實現財務自由，路徑是累積大量資產或一定的被動收入，被動收入大於開銷就不用工作。但一般累積資產和被動收入的方法很慢，所以利用房產加速。房產可以利用別人的錢和時間，透過杠杆資源幫我們加速。買越多房產，加速越快，但需要很多現金和很高的收入。要買更多房產，就要努力賺錢，提高主動收入。這就是透過房地產實現財務自由的方法。希望今天的分享能幫助大家更了解如何透過房產實現財務自由。下一集將分享如何有效提升主動收入。如果喜歡今天的分享，請按贊支持，有想法可以在下面留言，想讓我分享其他主題也可以留言告訴我。我們下一個影片見，拜拜。
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