美国房产现状
美国房产近期又破纪录了。这半年买房人数锐减，致使美国租房人数突破4,600万户，打破历史记录。有观众感叹这辈子都买不了房，钱都让房东赚了；也有观众表示纽约房租若再涨，就选市长冻结租金，不过这只是气话。若真如此，问题将很严重。那么，买不起房的租房人越来越多，会带来何种新的房产危机？已买房的人，尤其是投资的房东们，以后还能安心收租吗？
美国年轻人的现状与“Boomers”一代
年轻人的调侃与压力
即便在美国，媒体也报道年轻人压力大，不买房、不结婚、不要娃。这些年轻人还会调侃长辈，那些买了房甚至好几套房的人，称他们为“Boomers”。“Boomers”过去是中性词，原指美国婴儿潮一代人，如今更多是调侃，因为这代人在美国历史上，在股市和房产上赚足了时代红利。
“Boomers”一代的时代红利
“Boomers”大多出生在二战后，父母多为二战军人。战后大兵返乡，政府压力大，推出GI bill（美国军人权利法案）。想读书的大兵可上大学，政府还发放400多万笔超低利率贷款，零首付购房，鼓励结婚、买房、生娃、安定。这代人成长背景下，爸爸一人养家足够，房子近乎不要钱，努力奋斗就能成为中产，住大house。但如今这种认知不灵了，买不起房并非不努力，而是美国房产出现严重结构性问题。
年轻人难以轻松买房的原因
住房民生工程的变化
美国历史上有住房民生工程，即STARTER HOMES，推广廉价入门型住房，让工薪阶层努力能买得起。第一批STARTER HOMES在二战后推广，建筑面积700 - 800尺（约80平米），当年房价约7,000美元，是工薪家庭年收入的2 - 2.5倍。换算到2024年，美国家庭年收入的2.5倍约20万美元，而现在美国住房中位数四五十万，是普通家庭年收入至少五六倍以上。且这种入门型住房自上世纪90年代后已绝迹，房产政策断档。
政策断档的影响
政策断档原因众多，如土地不够、开发成本高、通胀上涨、政府斥资增大等。如今新房起步2,000尺以上，年收入至少12万才能勉强够到所谓入门型房产，年轻单身根本买不起。所以年轻人躺平不是不想买房，而是没房可买，他们出生时的经济环境与父辈完全不同。
租房人群的分类
美国现有4,600多万户租房群体，租房人数约1.2亿，但并非所有租房者都买不起房。
理性租房群体
这类群体收入不低，主动选择租房。比如有观众投资股票，觉得租房爽，懒得伺候房子，认为买房是累赘。关于股票和买房的讨论，有人认为买房即便亏了还有房，股市亏了一无所有。不过这类主动租房的高收入群体毕竟是少数。
错过利率窗口期的群体
这类朋友之前有机会上车，前几年房贷利率3%时，很多人凑首付买房，但有些因不了解等原因错过，一直等到现在利率也没怎么降。房产开发业内共识是利率回归到5.5%，房子会被抢疯。以美国房价中位数四五十万的房为例，首付20%（10万），贷款40万，利率7%时每月还款2,600多，降到5.5%时每月还款2,200多，这400多差价能覆盖水电网费。很多人低于6%就出手，因为好房源有限。
限时限制型群体
这类群体受限原因多样，如身体、精神、身份或信用问题，导致贷款过不了，只能长期租房。
各州解决住房问题的政策
美国各州法律政策、开发规划和本地规定不同，可分为三类。
土地扩张型政策（以德州为代表）
半年来很多人从德州搬到加州，德州气候不如加州，但生活压力尤其住房压力小很多。德州房价涨得高跌得也快，对炒房团伙不利，但对自住老百姓友好。德州在城市规划和土地政策上让老百姓有房住，如达拉斯，明确让开发商多买地、快盖房，只要报批就批复。德州有3个买房优势：房价较正快，即便之前涨得猛，因供给量大，房价能压下来；开发速度快，土地政策连贯性强，不受选举换届影响；政府鼓励建商提供利率买点，培养租转买市场。
旧城改造型政策（以纽约为代表）
纽约无法复制德州，它是把容积率榨干，进行存量改建。过去几年因疫情，纽约很多核心办公楼空置，建筑师和工程师将其改造成住宅楼，但改造一栋办公楼比新建一栋住宅楼贵得多，改造成的住宅只能是豪宅，受益的是华尔街高管和对冲基金大佬，与普通人住房和纽约改善住房无关。纽约没地，人口只能向周边疏散，这是经济规律。
政策松绑型政策（以加州为代表）
加州盖房费劲主要有3大限制。最新变化是废除环境法，解决供房问题。但地区分区限制（zoning restrictions）严重，限定地块可建什么、能建多少、怎么建，如单户住宅区无论地多大只能建一栋房。美国分区与东亚城市规划的控规系统初衷不同，东亚控规辅助开发，美国分区更像保护阶层利益。第三个限制是社区邻居限制，加州鼓励本地社区参与城市项目开发听证会，居民合理诉求外，也有人故意卡开发商，导致项目停滞，房价被扣住。不过加州在努力推动政策松绑。
给租房者的建议
很多观众因前几年没赶上好利率，想买房子却一直等，看到现状心里难过。租房子不代表事业失败、生活不负责或没投资眼光，社会和时代有很多机缘巧合，没抓住过去的机会不代表是自己的错。时代在人类历史上是短暂的，且有周期轮回。若暂时没等到最佳时机，要学会经济、房产相关原理和分析方法，机会总会留给有准备的人。
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