來信者 Mr. Core 的背景與投資情況
個人與房產投資概況
大家好，歡迎回到 E-Hung 播客。今天我們要回答一封來自 Mr. Core 的電子郵件。Mr. Core 是一位追蹤我們兩年的粉絲，他很喜歡我們的影片和見解，並希望能更早發現我們的頻道。
Mr. Core 今年 34 歲，擁有三處房產：兩處用於投資的工作室單位和一處自用的有地房產。兩處投資單位是在 2017 年購買的，位於 Bukit Salon 的 Salon Suites 項目，每個單位 411 平方英尺，商業產權，租賃地，淨購買價約 578,000 令吉，每月分期付款約 3,500 令吉，維護費約 300 令吉。
購買時的投資策略
當時 Mr. Core 有一個明確的策略，就是通過 Airbnb 產生租金收入。他做了不少研究，理由如下： 1. 吉隆坡（KL）一直被列為頂級旅遊目的地之一，對短期住宿的需求似乎很有前景。 2. 該地區每晚租金約 250 至 300 令吉，每月收入潛力可觀。 3. 商業產權。由於 DBKL 正在打擊住宅公寓的 Airbnb，這個商業產權項目具有很大優勢，競爭較少且沒有禁令。 4. 位置優越。對面是 KL Eco Park，步行即可到達 Chanka、Jalan Alo、Bataling Street、KL Tower、Mas Jami 等熱點，對遊客來說很理想。 5. 退出策略。如果想出售，黃金地段應該能吸引本地和外國買家。 6. 租賃對象。除了遊客，附近的辦公室也可能帶來長期租客。
投資後的變化
疫情對投資的影響
然而，2020 年項目完工時，正值 COVID-19 疫情，旅遊業崩潰，Airbnb 無法運作。由於單位是部分裝修的，Mr. Core 增加了一些家具，轉為長期租賃以應對受影響業務的現金流壓力。第一個租客每月租金僅 1,500 令吉。2023 年，他保留了一個單位長期租賃，租金約 2,300 令吉，並將第二個單位交給物業管理公司進行 Airbnb 運營，利潤分成是經理 20%，業主 80%。但結果令人失望，2024 年平均每月總收入為 2,800 令吉，扣除成本後淨收入僅約 2,100 令吉，不到最初預期的 50%。
Mr. Core 的疑問
Mr. Core 提出了以下幾個問題： 1. 這是否被視為失敗的投資？ 2. 他的目標是擁有五處產生收入的房產來支持退休生活，但現在陷入困境，這兩個單位正在虧損，他不敢繼續投資下一個房產。 3. 是否應該出售一個單位以減輕負擔，並嘗試投資另一處房產？但他看到該項目中有許多拍賣房源，要價很低，所以不確定。 4. 雖然聽說房產牛市即將到來，但他的房產似乎沒有動靜。銀行估值約 600,000 至 650,000 令吉，7 年僅增長約 10%，該如何看待？ 5. 他感到非常絕望，人生只有一次，希望能有一個舒適的退休生活，但現在感到迷茫和不確定。如果換作是我們，會怎麼做？
對 Mr. Core 投資的分析與建議
是否為失敗的投資
從某種程度上說，這並不是完全失敗的投資。首先，Mr. Core 是在市場最差的時候購買的房產。在 2018 年至 2019 年，馬來西亞的房產周期本應進入高峰期，隨後會有牛市，但 COVID-19 疫情打亂了一切。當時購房的人現在大多虧損。如果現在以約 600,000 令吉出售，雖然會虧損一些，但還能勉強收支平衡。相比之下，一些朋友購買的房產未能完工，開發商倒閉，他們仍需支付 28 至 30 年的分期付款，這才是最糟糕的情況。
投資策略的不足
然而，這次投資也存在一些問題。首先，Mr. Core 選擇了單一租賃選項的房產。理想的投資項目應該有多種租賃選擇，例如長期、中期租賃，甚至可以分租。如果只能依靠 Airbnb，風險就會增加。其次，Airbnb 運營存在被查封的風險，例如新加坡禁止 Airbnb，檳城也禁止在住宅產權項目中運營 Airbnb。
關於出售房產的建議
對於是否出售房產，Mr. Core 需要了解一些數據，如實際要價、拍賣單位的成交價以及仍欠銀行的金額。如果出售價格能覆蓋欠款和相關費用，且符合自己的退出時間和目標，出售可能是一個不錯的選擇。
關於退休目標的建議
Mr. Core 的目標是擁有五處產生收入的房產來支持退休生活。但重要的不是房產的數量，而是房產投資帶來的自由生活。更好的方法是設定一個收入目標，例如每月 5,000 令吉或 8,000 令吉的正現金流，然後根據這個目標尋找合適的房產。
房產市場前景
雖然房產牛市即將到來，但只有優質項目才會有好的表現。新的基礎設施建設，如 LRT3、MRT3、Banda Malaysia 等，將改善連通性，推動房產市場發展。但同時，成本上升、SST 引入、汽油補貼取消等因素也給開發商帶來壓力。
對 Mr. Core 困境的總結與建議
Mr. Core 今年才 34 歲，擁有一處有地房產，不應該感到絕望。建議他盡快出售這兩處房產，因為未來 3 至 5 年內，同一地區將有大量新單位供應，他的房產租金和售價可能會受到影響。不要將自己的淨值和身份與房產數量綁定，而是要注重房產的質量和收益。
結語
感謝 Mr. Core 的來信，他的經歷為新投資者提供了很好的借鑒。無論計劃得多好，都要考慮到最差的情況。希望這期節目對大家有所幫助。如果對房地產有任何疑問，可以發電子郵件至 t a n i h e r n g. t a n i h e r ngmail.com 或在 Instagram 上 DM I H E R N。下次見！
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