欢迎与前言
大家晚上好，我是 Kelvin。欢迎回到干嘛看好来，本 Podcast 仅在 YouTube、Spotify 和 Apple Podcasts 发布。今天的这一集算是承接上一集《Property Review Series》的某一集内容。之所以将其作为系列 Podcast 之一，是希望能让尽可能多的人受益。若你仅在 Spotify 或 Apple Podcasts 收听，且错过了上一集内容，请前往我的 YouTube 频道观看关于柔佛地区排名的视频。看完后再看今天的节目，你会对标题有更深入的理解，否则听到最后可能会感到困惑。当然，在今天的节目中，我还是要再次强调一些重要内容，这些内容大多基于我的个人观察。
新书推荐
好消息，我的最新电子书《Zero to Hero Real Estate Investment》终于出版了。这本书旨在帮助更多首次购房者和投资者以更轻松、系统的方式了解房地产。书中涵盖房地产的四大支柱： 1. 购房前的基本准备工作。 2. 房地产贷款相关信息。 3. 房地产基础知识。 4. 房地产投资，会提供一些技巧和建议。
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JB4 中心 God Tier 和 Tier 1 房屋情况
God Tier 房屋
首先谈谈我最近对 JB4 中心 God Tier 和 Tier 1 房屋情况的观察。God Tier 本质上是指步行 10 - 15 分钟可到达 CIQ 和未来 RTL 站的房屋。过去 1 - 2 年，God Tier 地区大多数房屋的入门价格不仅达到一定高度，还创下柔佛房价历史新高，几乎达到天花板水平。
然而，当前租金市场可能甚至无法覆盖银行利息。例如，God Tier 地区的新三房公寓，入门价格约为 100 万令吉或更高，每月银行利息约为 5000 令吉，而近期租金仅约 3000 令吉。若想进行相对低风险的房地产投资，房屋租金至少应覆盖每月银行利息的 70%。
去年我在探索吉隆坡市场时，遇到不少购买 KLCC 房产用于收租的买家。他们的逻辑是，若现在能用 200 万令吉在 KLCC 购买一套三房公寓，10 年后以同样价格在同一地段购买同规格公寓并非易事。即便房屋入门价格为 100 万令吉，租金仅 2000 - 3000 令吉，他们也能接受。有些人甚至直接现金购买，无需担心租金能否覆盖银行贷款。还有些人将房屋视为奖励房或周末度假房，空闲时只住一两晚，其余时间空置。总体而言，JB4C 尤其是 God Tier 地区的房屋正逐渐朝这个方向发展。
Tier 1 房屋
接下来谈谈 Tier 1 房屋。Tier 1 是我上次提到的，开车或乘坐班车 10 - 15 分钟可到达 CIQ 和 RTS 的区域，这个标准必须严格遵守。目前很多人买不起 Tier 1 房屋，且不少投资者认为只有步行到 CIQ 和 RTS 的房屋才能赚钱。但从市场数据（包括交易记录和实际市场情况）来看，Tier 1 房屋的投资回报率更平衡。
仅看租金，Tier 1 不如 God Tier 高，但 Tier 1 房屋的平均入门价格更实惠，租金与 God Tier 房屋相差不大，整体投资回报更具竞争力。例如，God Tier 房屋每月银行利息 5000 令吉，租金仅 3000 令吉；而 Tier 1 房屋每月银行利息约 2500 令吉，实际租金平均在 2200 - 2800 令吉之间，具体取决于房屋面积。
购买 Tier 1 房屋有两点需注意：一是不要高价购买，不能用 God Tier 的价格买 Tier 1 房屋；二是不要认为 Tier 1 房屋租金能与 God Tier 相同甚至更高。
对 God Tier 和 Tier 1 房屋的个人看法
在结束视频前，我想分享一下为何更关注柔佛的房屋。原因是我的风险承受能力与部分人略有不同，所以未来频道推荐的房屋不一定是市场上大多数人想看的。我会先评估我认为值得的房产，若从营销角度看，步行到 CIQ 的项目很有吸引力，我也会拍摄。但毕竟这个 YouTube 频道是我的房地产日记，很多内容基于个人经验，可能并不适合所有人。
我并非说 God Tier 房屋不值得购买，而是对其存在最大疑问：RTS 对 God Tier 房屋能有多大影响？如我上次所说，God Tier 房屋价格已提前上涨，周边基础设施未完成时，价格就已达到基础设施完成后的水平，这并非正常市场现象。深入思考，RTS 开通后，当前房价是否还会继续上涨？无论答案如何，此时我们必须提醒自己，柔佛房屋的走向由新加坡市场决定。例如，若柔佛租金超过新加坡，可能会有更多人愿意搬回新加坡。目前 God Tier 房屋的入门价格和实际租金已有差距，且 RTS 开通后的市场预测至少现在还很模糊。
当然，若 God Tier 地区出现所谓的千载难逢的好交易，我仍会尽力购买。但除这种特殊情况外，从纯投资角度看，我更倾向于将购买 God Tier 房屋视为购买奢侈品收藏。
对我而言，Tier 1 房屋除价格和租金的整体组合更具吸引力外，至少目前看来，未来还有进一步发展的空间。但要再次声明，Tier 1 地区并非所有地方都值得购买。我知道有些朋友不理解为何有些房产值得买，有些不值得，我会再制作一个视频进行分析。上一集的分析视频仅提供了基本概念，实际上该地区的每栋建筑都需要单独拆解分析。从投资角度看，我个人更能接受 Tier 1 房屋，因为其当前风险总体上确实低于 God Tier 房屋。
结尾与互动
今天的视频就到这里。再次提醒，视频内容纯粹基于我的个人观点分享。若你无法接受我的建议，请不要采纳。这并非任何投资建议，我只是想与你分享我的所见所闻。
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