執行共管公寓概述
執行共管公寓（EC）長期以來一直是新加坡住房格局的一個顯著特徵，提供公共和私人住房的混合體。自 1996 年推出以來，EC 旨在滿足超過組屋（BTO）收入上限但又覺得私人公寓在經濟上遙不可及的夾心階層家庭的需求。EC 由私人開發商開發和銷售，配備了類似於私人公寓的設施，如游泳池、多功能廳、健身房、遊樂場和保安。
EC 的規章制度
然而，EC 受到組屋設定的特定規定的約束。這些規定包括形成家庭核心，買家必須是新加坡公民，家庭月收入不超過 16,000 新元。他們必須滿足最低居住期（MOP）才能在轉售市場上出售，以及其他要求。
EC 的盈利能力
近年來，有報導稱許多 EC 獲得了驚人的利潤。例如，Hunger Palms 是最新一批完成 5 年 MOP 的 EC 之一，位於 Yeo Joo Kang Road，於 2019 年竣工。到目前為止，有 58 筆盈利交易，沒有虧損交易。一些單位甚至盈利 100 萬至 114 萬新元。多年來，從 Zhilong West 到 Wulun，從 Zambabang 到 Punggol 和 Sengkang 的大多數 EC 都出現了這種情況。
EC 與私人公寓的價格比較
EC 的主要吸引力之一是其與私人公寓相比的可負擔性。2025 年，新 EC 的平均價格約為每平方英尺 1627 新元，而 OCR 的新 99 年地契私人公寓平均價格為每平方英尺 2280 新元，價格差距高達 40%。顯然，如果您有資格購買，新 EC 是更好的選擇。
EC 的供應情況
EC 的供應明顯有限。過去幾年，當局只釋放了兩個 EC 地塊，這顯然是不夠的。直到最近在 2025 年上半年的政府土地銷售（GLS）計劃中，才釋放了更多地塊，但這兩個地塊相對較小，一個在 Senja，Pokemon Jump，另一個在 Sabawang。
新 EC 項目
有限的供應加上組屋升級者和首次購房者的強勁需求，導致銷售強勁。例如，Oreo at Tampines 在一個月內全部售罄，平均售價為每平方英尺 1766 新元。此外，Tengah 地區即將推出一個名為 Autoplace 的新 EC，由知名開發商 Hoi Hap 和 Sun Wei 開發，預計今年 7 月推出，有 600 個 3 居室和 4 居室單位，距未來的 Tengah Park 和 Bukit Batok West MRT 站僅 4 分鐘步行路程。
2025 年 EC 的購買決策
2025 年只有兩個 EC 項目推出，分別是 Tengah 的 Autoplace 和 Jalan Loyang Besar 的項目。在分析 Autoplace 的預期售價之前，先看看之前在 Plantation Close 出售的地塊。該地塊現名為 Novo Place，以每平方英尺 703 新元的價格出售，收支平衡成本為每平方英尺 1292 新元。截至 2024 年 12 月 16 日，Novo Place 單位的平均售價為每平方英尺 1656 新元，利潤率為 28%。由於 Autoplace 的土地成本略低，為每平方英尺 701 新元，假設利潤率相同，預期售價可能為每平方英尺 1650 新元或更高。如果您覺得這個價格昂貴，可以考慮 Jalan Loyang Besar 的下一個 EC，預期售價為每平方英尺 1007 新元，與每平方英尺 2000 新元的大眾市場新房相比仍然便宜。
EC 與其他住房類型的歷史價格比較
十年前，EC 的平均發售價格為每平方英尺 801 新元，OCR 的 99 年新房為每平方英尺 1178 新元，轉售公寓為每平方英尺 1074 新元，差異分別為 47% 和 34%。這無疑表明當時的 EC 是一個不錯的購買選擇。到 2025 年，EC 的平均發售價格為每平方英尺 1627 新元，OCR 的 99 年新房為每平方英尺 2280 新元，轉售公寓為每平方英尺 1618 新元，差異分別為 40% 和 0%。這意味著如果您有資格購買，EC 仍然是比全新 99 年公寓更好的選擇。然而，轉售公寓和全新 EC 之間的差距已經縮小。
結論
執行共管公寓在新加坡房地產市場仍然是一個有吸引力的選擇，提供可負擔性、優質設施和巨大的資本增值潛力。近年來觀察到的強勁轉售利潤突顯了它們的投資吸引力，特別是對於首次購房者和尋求過渡到私人住房的組屋升級者。然而，準買家應仔細考慮限制和 MOP 後的資本增值潛力。購買房屋的同時，如果它提供資本上漲潛力，那就是額外的好處。希望您喜歡這段視頻，再見。