初遇東京塔樓
2025 年 4 月的一個冬夜，我和楊在第二次見面後去六本木散步。我們沿著街上的櫻花前行，仰望天空，除了浪漫的雪花，還有無數高塔遮蔽的天空。20 年前的舊東京人或許還記得，當第一批竹狐搬進六本木新城 240 米高空時，街頭粉絲曾說這些空中城堡的入住率不會超過 30%。如今站在這條街上，那些帶著 LED 燈的高塔宛如雲中之城。
十年前我們剛到東京時，看著那些不盡的燈光。住在雲邊的人從不用低頭看地鐵時刻表。然而現在這座城市正經歷著神秘的財富危機。在平成時代日本經濟發展時，東京塔逆勢成長。
塔樓的定義與價格因素
所謂塔樓，英文名 Tower Mansion，字面意思是像塔一樣的高樓。嚴格來說，最初的塔樓不僅僅是那些高端高層住宅。從建築定義上，超過 20 層或 60 米高的建築都可歸入塔樓範疇。
塔樓價格高昂，原因包括土地稀缺、風景優美、品質上乘、配套齊全以及社交圈。但在日本房地產界待超過 10 年就會知道，塔樓在日本房地產市場的生態地位低於公寓。這一現象的根本原因來自日本的土地私有。一個簡單的小學數學問題，即私有土地人口與建築高度的比例是相反的。
例如，建一座 10 層公寓，共 25 人，平均每人有 25 平方米土地；而建一座 40 層塔樓，200 戶人家，平均每人只有 1 平方米土地。對於經歷過房地產泡沫破裂的日本人來說，房子不過是一堆鋼筋水泥，而且它會越來越舊，不是金融產品，而是消費品甚至是消耗品。
東京人買房的本質
東京人買房的本質很簡單，就是買腳下的土地，私有者擁有永久產權的土地。鋼會變軟，木會老化，只有土地是永恒的。所以最初塔樓的本質是公寓的變形，設計賣點是寬敞的客廳、酷炫的游泳池和頂層觀景台，這在某種意義上是一種實驗性產品，或者說是多了幾個房間的兩室公寓。因此，第一座塔樓的價格基本與公寓相同，甚至比一些公寓還便宜，因為開發商自己也知道，所謂的頂級配套並非必需，每戶分得的土地很少，對價格也有愧疚感。
塔樓的興起與發展
有人可能會問，既然塔樓不能推動市場，怎麼會這麼熱鬧？現代銷售之父約翰·帕特森曾說，打折產品出現的唯一原因是功能錯誤。塔樓最初的租客基本是富二代，他們把這當成私人娛樂俱樂部，這也是當年日本老富人看不慣塔樓的原因。真正讓這種行為達到巔峰，俗到雅的是 2003 年的六本木之丘。
六本木之丘的最大消費客戶是 40 年代到 70 年代的傳統老錢。其位置增添了整體魅力，將塔樓用戶圈從日本本地富二代擴展到全球富人階層在東京的第二居所，用戶範圍瞬間擴大 100 倍。其住宅部分鉬住宅開盤價達到每平方米 3500 萬日元，是香港同區正常公寓的 2.3 倍，首批 328 套三個月內售罄，購買過程呈現明顯的兩階段劃分，65%是 40 歲以上的企業主，35%被外國投資者購買。從此，無數坐在六本木銀座站的女孩將這裡視為人生的終極目標。
幾年後，東京人熟知的一個綽號出現了——拜金女的夢想。兩年後，日本修改《建築基準法》，將防腐標準從一百年提高到幾百年，一字之差對房地產投資者來說就是成本增加，所謂一字千金。同時，該法案擴大了容許限度。
這次紅利加上六本木之丘的助力，三井不動產在 2007 年推出東京中城，首次將美術館和設計酒店融入塔樓綜合體。其住宅部分 The Park House 創造了每平方米 5200 萬日元的單價紀錄，但買家依然踴躍。預售第一天，排隊的人從側翼排到雲彩板，開發商不得不啟動簽約系統。
日本國土交通數據顯示，2005 年至 2010 年，東京 23 區新樓中塔樓比例從 7%上升到 23%，平均單價上漲 41%。有人說三井開啟了塔樓的饑餓營銷時代，但當我問起經歷過那時購房場景的前輩，答案是食物是真的，邪惡也是真的，根本不需要營銷。
塔樓熱潮的全面爆發
真正全面點燃塔樓熱潮的是 2020 年。讓我們回到五年前，世界剛剛結束。中概股也不慌，拼多多一年漲五倍，嗶哩嗶哩一年漲八倍，最壯觀的是未來，股價從一年低點跌了 50 倍。傳統巨頭阿里市值突破 70 億美元，騰訊接近 90 億美元。日元一跌再跌，大量熱錢進入日本，當時西角已經有了塔樓，成為外國人眼中的重點獵物，尤其是中國熱錢。
這些新富人用傳統炒房邏輯看東京和上海，覺得東京塔樓比上海老破小還便宜。那時日本新聞幾乎每月都有中國人用數億日元現金購買塔樓的新聞。那些年，老楊問六本木的女孩對中國人的印象，女孩眼睛睜得大大的，就一個字——有錢。
在東方力量的支持下，塔樓市場直接飆升，買塔樓抽錢、查資金、轉賬、轉半塊地開始流行。大和防衛產業首席經濟學家中道廣孝指出，2010 年至 2020 年，塔樓經濟為東京都市圈 10 年 GDP 增長貢獻了 18%，其帶動的建築、金融、高端服務和就業崗位超過 32 萬。
但另一面是居民數量的增加。2023 年，東京居民數量上升到 0.47，2003 年上升到 0.06。這背後是財富的起伏，其中香港的塔樓區是貧富差距最大的地方，人均儲蓄 12 億元，是東京 23 區的 14 倍。
塔樓的現狀與問題
前段時間，一個客戶問我，他說他找的中介總是強調塔樓的稀缺性。日本現在到底有多少塔樓？中介堅稱沒收到茶。可以理解，哪有王母娘娘說自己的瓜不甜的，就隨便說幾句，塔樓難買，買了就不想賣，只要抽錢就能轉半個地方。
但最終也沒回答客戶的問題。我們直接看數據。根據日本房地產協會發布的數據，從 1976 年到 2020 年，首都圈共建造了 925 座塔樓，總共 2675 萬戶。一般來說，人們認為首都圈的塔樓大多分布在核心三區和次區，最尖銳的也是能看到東京灣的那個。
但根據目前各大房地產投資者公布的發展計劃，未來塔樓將逐漸擴展到板橋區、豐島區、葛飾區等相對邊緣的地區。從這兩個重疊可以得出一個明確的結論，東京的塔樓並不多，未來會更多。當然，中介說的也不全是廢話，雖然塔樓這麼多，但現在不是賣的時候，不信你看看炒房三樓頭的臉。而且隨著土地資源的稀缺，未來發展高容量的塔樓也是東京發展的必然之路。
但目前的現實是，塔樓價格近年來一直在上漲。中央區的月島勝宏、江東區的豐洲等地的塔樓，新公寓價格已達到每平方米 5000 萬日元以上。這個價格、這個行業、這個國家，三者加起來，會不會讓你有不好的印象？別擔心，繼續看。
事實上，東京塔樓市場在 2020 年就已經顯示出不安的趨勢。根據日本房地產傳輸組織的數據，2020 年至 2023 年，東京 Toshin - 5 的塔樓價格上漲了 46%，租金同時上漲了 11%。這種不平等的增長在業內有一個特殊的名字——剪刀差。
這種剪刀差在香港地區非常極端。2020 年由千葉建造的塔樓，23 歲時二手成交價已上漲到每平方米 5800 萬日元，開盤價上漲了 72%，但同類型建築的租金在三年內只增長了 9%。
資本增值嚴重犧牲了租金回報。這時可能有人會說，那又怎樣？租金不漲我就賣，三年漲了 72%，放手就多兩年，我得脫。
這是典型的中國超市價值觀。但在東京，你可能要考慮幾個問題。第一，如果你不是開店就抽到大錢的幸運兒，而是在買車的路上，賣房時的資本利得稅，你還剩多少利潤？第二，房價漲了，但租金沒漲。在日本，租金利率非常低，只有 0.5%，租金無法覆蓋租金，這種模式真的健康嗎？第三，你怎麼能確定你買的塔樓未來會繼續漲價？我們來做幾個計算，賬算清楚了，相信你自己就有答案了。
塔樓的未來展望
如前所述，未來會有更多塔樓。東京市政府 2024 年發布的住房供應計劃顯示，新五區未來三年將新增 21000 座塔樓，相當於過去 10 年總供應量的 58%。房地產行業正在老化，集中在數量上必然導致存量市場的增加。
芝邦的 Weili 市在 2 月初公布了一組數據。其監管下的香港地區 2018 年建造的塔樓，2023 年二手上漲了 57.6%，但標誌數量比三年前增加了三倍，交易周期從平均 45 天延長到 112 天。
出口速度明顯下降，但開發商仍在加速進入。三陵地所在品川站東部的超高檔項目計劃達到 3200 戶，預計 2026 年交付。同時，在半徑 3 公里內會出現五個產品同時進入市場的情況。這是什麼概念？
你去舞廳，不會有五個女孩同時拉你進廳。而品川站，在三公里的廣場內，有五座塔樓。讓我們一起和新貴們握手，看看球，轉轉身。這時請回答第一個問題，當別人更有可能以開盤價進入塔樓時，你會向誰報告第二次？
其次，為什麼我們總是強調租金？原因很簡單。在日本，房地產投資就是租金，這是法律的法律，是整個兩代日本人的共同信念。對日本人來說，房地產的核心功能是居住。有錢就買塔樓，沒錢就買公寓，不行就租房子。
對投資者來說，核心是租售。目前，圈子普遍認為超過 5%是好的，3%到 4%是合理的，如果低於 3%，那就是純泡沫。至於價差，趙和那一群人老了，沒死。對投資者來說，現在日本房地產還想投資，玩法早就轉變成買租租的模式了。
這也是為什麼塔樓市場出現斷層是一個不好的跡象。因為這會導致租賃和持有模式的系統性風險。計算三大銀行提供的貸款計劃，80 平方米的建築每月需要總共 83 萬日元，而實際租金收入只有 68 萬日元，差距需要用資產增長的預期來彌補。所以如果你的房產不漲，那麼你投資的每一套塔樓都在吞噬你的現金流。
現在請回答我的第二個問題，當前整體投資回報率已經下降到 2.5%甚至更低時，你打算怎麼做來匹配你目前的持有成本？
這裡一定有人說我賣了。好的，讓我們看看還在買塔樓的人，你打算賣給誰？
幾年前，塔樓確實在存量市場。但從 2024 年下半年開始，塔樓逐漸被日本人拋棄。原因不是別的，就是兩個字——泡沫。畢竟經歷過夢幻破滅的痛苦，任何與泡沫有關的東西都會引起人們心中的本能恐懼。
你可以說這是日本泡沫遭遇後的創傷後應激障礙。中介一直提倡土地的優勢，這是半真半假。真的部分是那年的第一座塔樓，你看看土地在哪裡，在六本木，在標昌島，在南京山，在千牛園，土地真的沒話說，不是核心三區，就是周圍的黃區，傳統東京的三旗。但看看最近的塔樓在哪裡。
我甚至不說相對偏遠的板橋北部地區，就說中國人最喜歡的青海豐洲，一線海景房的概念，每天打開窗簾就是東京灣的彩虹橋，誰看風景都迷糊。
外國人吃這套一線海景房，價格高一點很正常。但如果你真的有朋友在對面有房子，你可能知道這裡的住宅區離頂層不遠，每個家庭的收入通常在 1000 萬到 3000 萬日元左右，人民幣是 50 萬到 150 萬，是金領或高端中產階級，但離東京的老錢還有很長的路要走。
為什麼？東京的老錢從根本上就排斥海邊。更深入地說，生活的便利性太差了。五分鐘內有超市便利店嗎？十分鐘內有銀行醫院嗎？順便說一下，你說最受歡迎的塔樓通常離地鐵十幾分鐘，有些甚至可以到 15 分鐘。該死的，你不能四腳五腳地生活。
對美國人來說，開車 20 分鐘去超市是一腳油門的事。由於東京極其復雜和便利的交通系統以及村莊的土地，東京居民普遍有一個非常簡單的概念，我希望在房子 15 分鐘內滿足 90%以上的日常生活需求。超過 15 分鐘的步行，是改變生活的事情，甚至可以說已經到了無法忍受的地步。
在東京生活了很長時間的朋友應該對此有深刻的理解。那些去過東京房地產行業的人知道，離地鐵三分鐘的房子和離地鐵 15 分鐘的房子，大多數時候最多可以打 30%的折扣，有些時候可以打 50%的折扣。生活水平可以有千人千面，但真金白銀不會說謊。上述因素結合起來，直接加速了當地人的逃離。在這個方向上，你可以回答我的第三個問題。
塔樓的未來在哪裡？它依靠日本人靠不住，依靠外國人靠不住，依靠那些相信塔樓能轉半個淨財富的人真的要轉，他會轉你的手，你轉你的手，我不轉你的手，誰能轉出穩定客觀的投資回報，轉出那個能稱為回報的東西。
在香港的曼哈頓酒吧，每天晚上都有穿著西裝的人走進酒吧計算死亡風險。他們手中的威士忌冰塊逐漸融化，反射出窗外的東京塔。這座建於 1958 年的紅色地標，如今被幾十座玻璃塔包圍，矗立在星戰艦中間。
最新數據顯示，塔樓房價收入比已經達到誇張的 20。這意味著什麼？這意味著按照東京的平均收入，一個人需要花 20 年的收入才能買得起一套高層住宅。
如果我們 25 歲開始第一份工作，65 歲退休，那麼年收入是 40 年。20 年不吃不喝買房意味著這個年輕人每月需要存一半的錢，餘生都過著以那座塔為結束的生活。有人說一代人可以在亞洲第一城市東京的中心買到一套高端住宅。
也許每個人都有自己的答案。而東京的年輕人用自己的錢包投票，這不划算，不划算。我的生活可以是賈紫園熱血的高中，可以是玉田川的櫻落如雪，可以是千草寺的千城文心，無論如何，也可以是秋月園的二年級妻子。但絕對不是一堆磚頭和水泥。
人們相信東京灣的興衰有其自身的時間順序，而那些玻璃牆內計算的欲望只是水面上閃過的紅光。
結語
關於日本，我在視頻和評論中已經說過不止一次，我從不勸任何人來，我甚至說過少於 10 次，資產低於 A8 不要來。關於塔樓，我們讚美好的地方，現在有泡沫。作為一個企業家，我不想掩蓋。
我的原則一直是，如果你向我諮詢，我會先說清楚，你在做決定後喜歡高層業務，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它，你喜歡它。
但概率不是那麼好。
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