嘉宾介绍
主持人与嘉宾
大家好，欢迎回到《Finance Lang》，我是Chloe，我是George。今天我们很荣幸邀请到房地产知识性博主iherng。
关于“Lang”与籍贯
“Lang”是福建人的说法，我们团队虽没有福建人，但觉得这称呼有趣。iherng是潮州人，George也是潮州人，“自己人”相见甚欢。
名字趣事
iherng 与 Sean
iherng真名，Sean是老师给的名。iherng从小有很多文凭，但90%名字都打错，导致老师念名时随意，大学老师便叫他Sean。
主持人的名字
Chloe叫Chyuan Le，马来人读“Li”，大学时华人老师叫错为Chyuan Poh Yuan Li。George叫Jia Yie，有人念“Jia Yea”“Jia Jie”，甚至被认为是“Typo”。
大马房价与可负担性
房价收入比
根据Khazanah的数据，大马房价中位数对比收入比高于联合国建议的3倍标准。假设收入5000块，一年60千，三年180千，只能买180千的屋子。
市场自由与房价
房地产是市场自由的东西，需求大升值，需求不大降价。联合国指标显示，没有国家的城市中心房屋是可负担的。两年前KL房价还便宜过泰国、越南等，KLCC房价按理论每个人都该买。
年轻人倾向
年轻人不买屋子因贵，倾向于买车，如BMW、Civic。现在不是年轻人不买，而是银行不批准贷款。
过去与现在买房对比
过去买房
以前买屋子难，发展商少且没互联网，图纸用纸画。买屋子要给“贿赂”，如380千的屋子。以前贷款15年，没优惠还供不应求。
现在买房
现在买屋子太容易，发展商做优惠，很多不用给头期。现在发展商多，供应多。
房地产投资看法
不鼓励小资金投资
iherng不鼓励刚毕业大学生用小资金投资房地产。他16 - 17岁开始炒股，22岁买第一间屋子，每一年买一间，没有社交生活。
消费习惯改变
现在年轻人拿到薪水，会先还贷款、及时行乐，不会存起来。互联网方便，营销策略锁定年轻人，如麦当劳广告策略，导致年轻人消费压力大。
家庭环境与投资
家庭影响
iherng投资受母亲影响，用母亲的股票经纪人炒股。父亲较严，他大学毕业后才开始做工，20岁炒金赚到钱，用金换了Myvi。
父母角色
父母角色很重要，有的鼓励孩子投资，有的害怕孩子长大太快。iherng投资失败时，父亲问他缺钱多少，体现父母用心良苦。
年轻人是否该买房
不鼓励现在买房
房地产最大缺点是出场难，流动性差。有屋子即使马上签约，7个月后才拿到钱，前期还需花不少钱。现在年轻人选择多，如股票、虚拟币等。
个人投资经历
iherng失败后6年没买屋子，信用评分烂，慢慢补回来。恢复后一年买三间，开始做频道。很多人只晒买房、找到租客，不晒卖屋子、找不到租客。
消费观与财富
消费观差异
年轻人消费观不同，如薪水3000块，旅行3000块可以接受。人民消费观也不同，12块的杂饭嫌贵，14 - 18块的奶茶排长队。
财富水平
马来西亚人存款低，60%的人EPF拿不出1000块。55 - 59岁平均存款107千，还是硬性存的。资本市场是20%的人拥有80%的财富。
投资与赚钱
与钱的关系
我们跟钱的关系有赚、存、花、投资四种。iherng专注赚与投资，习惯问题导致不怎么花钱。当买得起整间店，就不会追求名牌。
投资建议
年轻人不应先想买房，应先学会投资，掌握后再计划。
Rumah WIP（可负担房屋计划）
出租问题
Rumah WIP理论上合同没说不能租，很多政府员工买后因派驻会出租。但有人走灰色地带，即使在吉隆坡也出租，对B40人群不公平。
政府措施
政府应加强执法，如SPA合同写每年3%资产升值，5年后卖只能卖规定价钱，超过部分进国家基金。
房屋供应过剩
奇怪现象
供应过剩的是可负担房屋和贵的房屋，中间价位的不多。原因是人民处于中等收入陷阱，贵的买不起，便宜的看不起。
投资建议
投资角度不鼓励买800k以上房屋，鼓励买便宜的二手房。买房屋要看地点、进场价和租金回报率。
房地产投资要点
投资箴言
投资房地产不是只看地点，要看地点、进场价和租金回报率。KLCC过去20年是最烂的投资地点。
发展商策略
发展商卖完项目不一定是好事，因为不能再涨价。稀有商品放大众市场，不会考虑年轻人是否买得起。
买房意图与选择
明确意图
买房要明确意图，自住要宁静、低人口密度；投资要看回收率，越潮、越塞车、公共交通越多越好。
新项目与二手房
投资不看中是新项目还是二手房，要看方案能否使ROI最大化。没钱就不要看，先赚钱。
Build Then Sell（建好再卖）
发展商策略
发展商起屋子用银行钱，叫bridging loan。很多发展商急着卖项目是为解决现金流问题。Build Then Sell的发展商起好屋后不一定便宜卖。
烂尾楼原因
很多烂尾楼是因为现金流问题，尤其是COVID疫情时，建筑成本飙升，导致利润率为0。
租金增长
租金趋势
马来西亚每年租金增长8 - 10%，TOD（公共交通导向开发）项目租金增长12 - 15%。
年轻人投资
Gen Z投资房地产有点迟，iherng 23岁已买3间屋子。如果想不到怎么做，多听我们podcast，想了解房屋资讯跟踪iherng。
结语
感谢大家，下期再见。如果喜欢影片，不要忘了按赞、订阅、分享和留言，告诉我们对这一期podcast的想法和下期想了解的金融话题。