過去五年新加坡房市走勢
過去五年，新加坡的房市持續攀升。僅在2024年，組屋轉售價格就上漲了9.6%，幾乎是2023年增幅的兩倍。與此同時，私人房產價格也上漲了3.9%。
房市是否會崩盤？
然而，面對可能出現的經濟衰退、不斷上升的失業率和放緩的經濟，房市是否終將崩盤？讓我們在本視頻中一探究竟。在開始之前，請加入我擁有10,000名成員的Telegram群組，討論或提出您可能有的任何問題。
從歷史看房市崩盤
要了解房市是否即將崩盤，我們需要回顧歷史。過去，新加坡房市的價格下跌總是由重大外部衝擊或政策舉措引發的。
這裡，我們將GDP的變化（以橙色條表示）與房價的變化（以藍色條表示）進行比較。從1975年到今天，新加坡房市經歷了五次重大下跌時期。在每一種情況下，房價下跌要麼發生在經濟放緩之前，要麼發生在危機的早期階段。
1980年代的房市崩盤
1981年，房價季度增長率出現了急劇而突然的飙升。這一激增主要是由批准住宅物業計劃（ARPS）的推出推動的。該政策首次允許中央公積金成員使用其公積金儲蓄購買私人房產，而不是組屋。不出所料，這一舉措引發了需求激增，使房價幾乎在一夜之間飆升。
這是市場首次經歷如此快速的增長，不幸的是，政府缺乏防止泡沫形成的工具和經驗。房價在1981年迅速見頂，在沒有干預的情況下，市場很快開始下跌，導致了一直持續到1986年的修正。
1984年的困境
更糟糕的是，到1984年，建築市場已經飽和，大多數主要項目的已經在進行或完成，新的開發活動顯著放緩。這種供過於求進一步給價格帶來了下行壓力。
與此同時，新加坡在1985年也遭遇了獨立後的首次經濟衰退。經濟低迷導致企業倒閉、失業率上升以及消費者和投資者信心普遍喪失，進一步拖累了房市。
在20個季度的時間裡，房價指數暴跌了40%，成為新加坡房市歷史上最大、最長的修正。
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其他房市下跌時期
1996年的房市下跌
下一次房價下跌發生在1996年。這次是由一系列冷卻措施引起的，包括將房產貸款的貸款價值比上限設定為房產價值的80%，禁止外國人獲得以新加坡元計價的住房貸款，推出早期版本的賣方印花稅（SSD），對購買後3年內出售的房產徵收利潤稅，以及政府釋放更多私人住房用地。
就在這些措施開始生效之際，1997年亞洲金融危機爆發。危機導致該地區貨幣普遍貶值，投資者信心暴跌，失業率上升。結果，房市低迷加劇。然而，與1980年代的崩盤相比，這次修正時間更短，程度也更輕。下跌持續了10個季度，價格下跌了約30%。更值得注意的是，市場反彈相對較快，僅用了6個季度就恢復了。
2000年至2004年的房市下跌
幾年後，房市又遭遇了另一次低迷，這次是由一系列全球衝擊引發的。首先是2000年的互聯網泡沫破裂，引發了全球經濟衰退。然後，2001年的9·11恐怖襲擊進一步動搖了全球市場和投資者信心。
這一雙重衝擊逆轉了之前的復蘇，推動新加坡經濟陷入收縮。GDP萎縮，失業率上升至4.7%的15年高位。由於經濟狀況更加持久和不確定，房市下跌持續了16個季度。然而，跌幅比之前的低迷時期要小，房價指數下跌了21%，而之前的崩盤跌幅為30-40%。儘管如此，價格恢復仍花了近4年時間。
2008年的全球金融危機
2008年的全球金融危機引發了另一次房市修正。這次，價格下跌了26%，略差於2000年至2004年的前一次低迷。然而，到這個時候，房產買家已經開始認識到一種模式：新加坡房市在低迷後有很強的反彈記錄。這種日益增長的信心有助於限制影響。下跌僅持續了5個季度，隨後是歷史上最強勁的反彈之一。2009年至2013年間，房價飆升了53個指數點，達到歷史新高。
2016年至2017年的輕微市場下跌
此時，政府開始介入並推出了一系列冷卻措施，包括額外的買家印花稅、總債務償還比率和更嚴格的貸款價值比限制。這些措施逐漸生效，導致2016年至2017年左右出現輕微的市場下跌，然後房價又開始回升。
2020年的疫情期間下跌
最後一次下跌發生在2020年的疫情封鎖期間。在此期間，由於代理人無法進行看房，樣板房關閉，市場活動受到限制，房價和交易量下降。然而，這次下跌非常輕微，僅持續了1-2個季度，指數僅下跌了1%。一旦封鎖解除，房價再次飆升，並一直保持上升軌跡至今。
從歷史事件中學到的教訓
首先，新加坡的房價下跌幾乎總是與重大外部衝擊同時發生，無論是1997年的亞洲金融危機、2000年的互聯網泡沫還是2008年的全球金融危機。
其次，隨著時間的推移，每次下跌的幅度和持續時間都在逐漸縮小。這可能是由於對新加坡房市“避風港”地位的信心日益增長，以及政府越來越積極地使用冷卻措施來管理投機和系統性風險。
事實上，在引入防止房主過度槓桿化的總債務償還比率後，價格波動性顯著降低。這表明，房市不僅更具彈性，而且更基於基本面，買家通常在自己的能力範圍內借款，投資者採取更長期的觀點。
例如，從2013年到2022年，與香港、悉尼、紐約和倫敦等其他主要城市相比，新加坡房市以其穩定性和較低的波動性而引人注目。
當前形勢與未來展望
鑑於目前正在進行的重大貿易戰，我們是否正走向另一輪修正？值得慶幸的是，目前還沒有。不過，有幾個跡象表明市場正在冷卻。
房價增長放緩
首先，房價增長正在放緩。您可以看到增長下降的明顯趨勢。在最近一個季度，私人房產價格指數僅上漲了0.8%，而前一個季度的增長率為2.3%。因此，星展銀行也將其2025年的價格增長預測修正為0%至1%，而之前的預測範圍為1%至2%。
與此同時，在組屋方面，轉售價格指數也從上一季度的2.6%降至現在的1.6%。
交易量大幅下降
其次，私人轉售市場的交易量也一直在下降。這通常表明買家變得更加謹慎，交易量放緩往往先於價格走軟。
房價與家庭收入脫節
第三，房價與家庭收入之間的脫節日益嚴重。2020年至2024年間，私人住宅價格上漲了約33%至40%，而家庭收入中位數僅上漲了23%。這一差距的擴大導致新加坡的價格收入比在2024年攀升至14.6倍，表明私人住房對中等收入家庭來說越來越難以負擔。
特別是，中部地區以外（OCR）和中部地區其他地區（RCR）的中位價格收入比繼續上升。這表明，負擔能力問題現在也影響到了大眾市場，而不僅僅是豪華買家。
在所有這些國內問題中，全球和區域貿易正在放緩，經濟政策的不確定性也在加劇。因此，新加坡已將其2025年的GDP增長預測下調至0%至2%，與2024年4.4%的增長率相比大幅下降。這促使政府警告說，新加坡今年可能會或可能不會進入經濟衰退。
即使經濟衰退，房市下跌也可能是輕微的
然而，即使經濟衰退發生，房市的任何下跌也可能是輕微的，原因如下。
雖然利率在2022年確實飙升，但此後已經回落，目前徘徊在略低於3%的範圍內。這意味著每月還款不僅變得更容易管理，而且還有助於買家重新進入市場。
支持這一趨勢的是，截至2024年第三季度，住房貸款的不良貸款（NPL）比率仍然很低，為0.26%，表明大多數房主仍在良好地償還貸款。
然而，有跡象表明壓力開始顯現。2025年第一季度，抵押品拍賣列表有所增加，促使萊坊警告說，這可能是“風暴前的平靜”，尤其是如果全面的全球關稅和即將到來的貿易戰升級的話。
供應有限和需求穩定支撐房市
展望未來，私人住宅竣工量預計將遠低於每年12,000套的10年平均水平。與此同時，空置率一直在下降，尤其是在中部地區以外（OCR）。
這種未來供應有限和空置率下降的結合表明市場正在趨緊，這可以作為價格下跌的緩衝，即使經濟條件變得不太有利。
在需求方面，本地買家繼續主導市場。2025年初，新加坡人佔新屋購買量的92.4%，永久居民佔6.9%。只有11套（0.7%）是由外國人購買的，這清楚地表明國內需求仍然是市場的驅動力。
主要驅動因素之一是家庭形成。每年，新加坡將有大約27,000至28,000對婚姻，代表著新家庭不斷進入市場。
與此同時，家庭收入中位數的上升繼續支持負擔能力，特別是對於組屋升級者和渴望進入私人房產市場的中等收入家庭。
總之，雖然有早期跡象表明房市正在放緩，如價格增長放緩、交易量下降和不良銷售小幅上升，但仍有強大的結構性支持。這些包括有限的新供應、穩定的本地需求和相對健康的抵押貸款條件。
也就是說，如果全球經濟衰退或貿易戰加劇，我們可能會看到更高的失業率、更弱的消費者信心和更緊縮的信貸，所有這些都將給市場帶來下行壓力。
因此，不要僅僅因為你的朋友說“肯定會漲”就盲目投資百萬美元購買組屋或新推出的公寓。當事情變糟時，他們不會幫你支付每月分期付款。
總之，始終要仔細預算，在自己的能力範圍內購買，並從長遠考慮。
無論如何，這就是本視頻的全部內容。希望您覺得有用。喜歡、分享和訂閱，因為我將在每週一、週三和週五發布新視頻。
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