租賃市場的現狀
大家好，今天我們來聊聊當下樓市的一個熱點話題。不僅房價在跌，連房租也陷入了低谷。我是豆子，今天就來深入剖析這場租賃市場的危機，探討背後的原因以及它對我們生活的影響。
租金市場數據揭示的問題
根據臨平居住大數據研究院的最新數據，2025年5月，全國40個大中城市的平均租金為每平方米34.37元，環比下降0.32個百分點，同比下降1.14個百分點。更令人驚訝的是，租金已經連續9個月環比下跌，同比下跌更是持續了19個月，使得2025年的租金水平跌至2019年以來的最低點。顯然，樓市的問題已經不再局限於房價的下跌，租賃市場同樣深陷困境。
每年的5月到9月通常是租房市場的旺季，畢業生們走出校園開始尋找工作，租房需求通常會在這個時段激增。然而今年5月的數據卻顯示，租金依然在下滑。尤其值得注意的是，2025年全國高校畢業生人數創下新高，達到1,222萬人，比去年多了43萬人。儘管如此，租金價格依然未能止跌，這表明租賃市場的供需關係已經發生了深刻變化，市場需求疲軟，房源供應卻在不斷增加。
二房東的困境與市場爆雷
租賃市場的低迷，不僅體現在租金價格的下跌，還反映在二房東群體的困境上。
二房東爆雷事件激增
根據客類的數據，2025年第一季度，一線城市二房東爆雷事件同比激增170個百分點，涉及房源超過5萬套，影響了超過10萬名租客。此外，根據不完全統計，僅在北上廣深和杭州這5個城市，過去一年因二房東跑路或違約引發的租客糾紛，就涉及超過13萬人，金額高達2億元以上。
二房東暴雷的原因
二房東的暴雷現象，很大程度上源於市場環境的變化。過去二房東通過高價收房低價轉租，賺取差價的模式，在房價上漲期頗為常見。然而如今租金持續下跌，收房成本卻居高不下，許多二房東入不敷出，甚至不得不跑路。這不僅讓租客面臨經濟損失，也進一步加劇了租賃市場的混亂。
租賃市場為何如此艱難
租賃市場的困境，是由需求端和供給端的多方面因素共同造成的。
需求端：經濟壓力與人口變化
從需求端來看，近幾年的經濟形勢不容樂觀，整體消費需求下滑，租客的收入普遍減少，支付高租金的能力自然下降。很多人不得不選擇更便宜的房源，或者乾脆搬到租金更低的區域，這直接導致了租金價格的沉壓。
此外，儘管高校畢業生人數逐年增加，但許多城市的常住人口增長卻明顯放緩，人口流入減少，意味著租賃市場的潛在需求也在萎縮。尤其是在一些二三線城市，人口外流的現象愈發明顯，租房需求進一步下降，租金價格自然難以企穩。
供給端：房源過剩與保障房衝擊
從供給端來看，租賃市場房源的快速增加，是租金下跌的另一大推手。近年來樓市成交低迷，二手房掛牌量激增，交易週期不斷拉長，許多房東發現房子難以賣出，便轉而選擇出租或者邊賣邊租，這導致市場上可供租賃的房源大幅增加，供過於求的局面迫使房東不斷下調租金，以吸引租客。
更重要的是，保障性租賃住房的快速增加，對市場形成了巨大衝擊。以重慶為例，截至2025年5月，當地已籌集的29.2萬套保障性租賃住房。這些保障房通常以低於市場價的租金出租，例如在廣州和深圳，部分保障房的租金僅為周邊商品房租金的6成。這種低價競爭不僅增加了市場供應，還直接拉低了整體租金水平。
租金下跌的深遠影響
租金的持續下跌，反映出的問題可能比房價下跌更為嚴重。
反映居民收入和經濟預期
房價的波動往往受到政策調控、信貸支持等因素的影響，而租金則是更直接的晴雨表，反映了當地居民的收入水平和經濟預期。租金連年下降，意味著居民收入預期正在惡化，降薪裁員等現象可能愈發普遍。
削弱房產投資價值
在房地產的上行週期，房價的快速上漲讓人們更關注資產升值，租金回報率往往被忽視。然而在當前房價下跌的背景下，租金的持續下滑進一步削弱了房產的投資價值，一些房源甚至可能變成負資產，即租金收入無法覆蓋持有成本，這對那些依賴租金收益的房東來說，無疑是一大打擊。
印證樓市下行趨勢
更深層次來看，房地產市場的核心邏輯在於債務轉移，只要居民願意承擔更多債務，房價就能持續上漲。然而當前收入預期的惡化，讓許多人無力再通過加槓桿購房，房價上漲的動力正在減弱，租金的下跌則進一步印證了這一趨勢，凸顯了房地產市場下行週期的嚴峻性。
上海租賃市場的風暴
以上海為例，當地的租賃市場正在經歷一場風暴。
二房東批量退出市場
曾經靠高價收房轉租賺差價的二房東，如今正批量退出市場。據業內爆料，上海約7成的二房東已經跑路或停止經營，剩下的也在大幅甩賣房源。
租金暴跌與保障房衝擊
租金價格的暴跌，是導致這一現象的首要原因。在上海一些核心區域，例如黃浦、靜安，傳統老破小房源的租金已普遍打八折，去年還能租5,000元的房子，今年可能僅需4,000元就能租到。租客的議價能力也在增強，退租時動輒砍價數百元。許多二房東高價收來的房源，如今不僅租不出去，甚至連裝修成本都收不回，每月還需倒貼物業費。
與此同時，上海的保障性租賃住房如雨後春筍般湧現。2024年，上海新增了3萬多套保障房，這些房源通常配備精裝修、電梯等設施，且租金遠低於市場價，吸引了大量年輕租客。這對傳統租賃市場形成了降維打擊，進一步壓縮了二房東的生存空間。
租客消費觀念變化
此外，租客群體的消費觀念也在變化。年輕人越來越精明，藉助小紅書等平台分享的租房避坑指南，他們學會了如何識別問題房源，規避水電費陷阱，甚至在退租時全程錄像以防糾紛。這種覺醒，讓二房東的傳統套路難以奏效。
甚至連租賃行業巨頭也未能倖免。據悉，資如等長租公寓平台自去年下半年開始，大規模退出高價房源，甚至不惜支付違約金，轉而搶奪低價房源。這表明，即便是擁有大數據優勢的頭部企業，也對二房東模式的前景失去了信心。
租金回報率背後的真相
租金的持續下跌，也讓人們開始重新審視租金回報率。
國內外租金回報率對比
過去房價快速上漲時，租金回報率普遍偏低，大城市通常在一個百分點左右，小城市約2個百分點。相比之下，國際上正常的租金回報率通常在7 - 8個百分點左右。如此低的租金回報率，實際上反映了國內房價的高泡沫化。
對購房者的建議
如今隨著房價和租金雙雙下跌，房產的盈利能力正受到嚴峻挑戰。對於那些正在考慮買房的朋友，我的建議是不妨再等等，至少等到你所在城市的租金價格開始企穩，甚至略有回升再考慮入手。因為租金的穩定，往往意味著當地經濟和收入預期的好轉，這可能是樓市回暖的信號。
結語：租房市場的機遇與挑戰
總的來說，當前租賃市場的困境既是挑戰，也是機遇。
對租客和房東的影響
對於租客來說，租金的下跌和保障房的增加，無疑降低了生活成本，形成了難得的買方市場。但對於房東和二房東來說，市場供需失衡和租金下滑，帶來巨大壓力。
深層次的經濟和人口趨勢
歸根結底，租賃市場的變化，反映了更深層次的經濟和人口趨勢。人口流入減少、收入預期惡化、保障房供應增加，這些因素共同塑造了當前的租房市場格局。
未來趨勢
未來，只要保障房供應持續擴大，經濟尚未明顯復甦，租金價格的下跌趨勢可能仍將延續。
如果你對這個話題有任何想法，歡迎在評論區留言，也別忘了點贊和訂閱，我們下期再見。