分享好消息：在日本持有第 11 間不動產
今天要和大家分享一個好消息，我在大阪又買了一間小套房。目前我在日本已經擁有一間自住的房子，加上 9 間用於投資的小套房，總共持有 10 個不動產。再加上這次新買的大阪小套房，我在日本持有的不動產總數達到了 11 個。
去年的困境與今年的轉機
去年，我把所有的貸款額度都用完了，當時日本沒有任何銀行願意再借我房貸。然而，由於我持有這些物件已有一年左右，每個月都按時還房貸，所以我的貸款餘額稍微下降了一些。此外，去年我的收入比前年高。因此，今年銀行重新評估我的貸款額度時，願意給我比去年再多一點的房貸額度。這兩個因素加在一起，我今年就又獲得了一些新的額度，而這些額度剛好足夠買 1 到 2 間小套房。
對負債的猶豫與決定
以前聽過一個笑話，當你欠銀行一點錢的時候，是你怕銀行；但當你欠銀行很多錢的時候，就是銀行怕你了。如今，我已經欠了 10 間房貸的錢，感覺自己都快變成笑話裡銀行怕的那個人了。
人對於負債這件事，多少都有天生的抗拒。雖然我知道今年有新的額度可以再買 1 到 2 間小套房，但我心底其實很猶豫，不知道是否真的要再欠更多錢買下第 11 間房。
然而，經過左思右想，我認為以我能得到的貸款條件，再透過房貸去投資不動產，是一個合理的金融抉擇。所以，猶豫了兩三週後，我還是決定行動了。
選擇繼續借房貸的兩大原因
我覺得繼續借房貸是一個合理的金融抉擇，主要有兩個原因。
原因一：低利率與通貨膨脹 今年我能得到的房貸利率是 1.45%，而日本目前的通貨膨脹率是 3%。我能得到的貸款利率小於通貨膨脹率，這意味著我的房貸負債會隨著時間，透過通貨膨脹自動縮水。欠的債會隨著時間越來越薄，越來越沒有價值。
這聽起來可能有點違反直覺，但借款利率小於通貨膨脹率，背後的意義就是「光借錢這件事本身就是在賺錢了」。就好像錢存在銀行，如果利息小於通貨膨脹率，光存錢這件事本身就是在虧錢了。
原因二：住房的剛性需求與房價漲幅 住房作為剛性需求，日本大都市的房地產漲幅我不敢說有多高，但我非常有信心能打敗通貨膨脹。畢竟，即便消費者的消費力受到通貨膨脹影響，可能會縮減娛樂等非必要性支出，但也不至於到走投無路、必須去住公園的地步，住房的開支是省不了的。所以，我對大都市的不動產漲幅能打敗通貨膨脹非常有信心。而只要能打敗通貨膨脹，就是一個勝過持有現金可以考慮的選項。
以上是我最主要的兩個決策基礎，更詳細的分析在以前的影片中有分享，歡迎大家前往參考。
選擇大阪物件的緣由
這次我購入的是一個大阪的物件。為什麼選在大阪呢？最主要的原因是東京近期沒有好物件。根據我得到的資訊，今年以來，東京的屋主開始不肯輕易出售自己的物件，所以市面上流通的東京物件比往年少很多。
而且，我自己在東京也買了很多間，想要分散風險，於是就開始考慮大阪和福岡。說實話，比起大阪，我個人私心更喜歡福岡，但剛好大阪比較早出現適合的物件。買房子這種事本來就講緣分，既然大阪已經先出現合適的物件，我就先申購了這個物件。
大阪物件的實際資訊
地段 我對東京的不動產，從最頂級的地段到第二級、第三級的地段都很熟悉，可以滔滔不絕講二三十分鐘。但大阪我真的不太熟，只知道梅田和難波是頂級地段，其他的基本上都不知道。
這個物件最近的車站是桜川站，走路 1 分鐘。我從來沒有聽過桜川這個車站，當然也從來沒去過。看到這個車站名，我有兩個想法：第一是「哇，這名字好美」，想像中的畫面就是一條川，兩岸都是櫻花樹。不過我用 Google Maps 街景圖看了一下，當地似乎沒有這個景象。
於是我查了這個地方的歷史，原來江戶時代的時候，這邊真的有一條川，是一條人造河，主要目的是提供當地的灌溉用水，而當時兩邊確實都是櫻花，因此才有櫻川這個地名。不過 100 年前為了建設大阪市電車，已經把這條人造的桜川埋起來了，所以目前桜川實際上已經不存在了。
看到桜川這個名字，第二個出現在我腦海中的是我最喜歡的漫畫《灌籃高手》的主人公櫻木花道。但我當然不是因為兩岸佈滿櫻花的川或者是櫻木花道才決定買這個物件的。
真正讓我眼睛一亮的是，離這個物件次近的車站難波站，走路只要 6 分鐘。走路 6 分鐘能到難波這種連觀光客都必知的交通樞紐，這個物件的地段價值已經不用懷疑了。很多物件走到最近的車站要 6 分鐘以上，而且那個最近的車站還不是難波這種頂級車站。
我之前的影片反覆強調過，我在日本投資不動產，最看重的就是地段。光看到這個物件離難波走路只要 6 分鐘，說實話我心底就覺得差不多可以買了。
順帶一提，大阪近年很多區的人口是持平甚至下滑的，人口呈現明顯增長的區主要有 5 個，依序是中央、浪速、天王寺、北區、西區。這個物件在浪速區，也算是打了一劑強心針。
格局 這個物件的格局是標準的長方形，有一個方正的陽臺。有些物件室內格局是正的，但陽臺歪歪斜斜的，讓人不知道該如何評價。而這個物件不管是室內還是陽臺，格局都是正的，沒有可以挑剔的地方。
戶數 這個物件總共有 78 戶。我認為戶數太多，不管是招租還是未來脫手，都會有太多可以直接比較的競爭對手，這是戶數太多的小缺點。但是戶數太少，又會有分攤管修費的人太少的問題，也是缺點。整體而言，我認為總戶數在 50 到 100 戶之間是最理想的區間，這棟樓 78 戶符合我設定的理想區間。
朝向 這個物件面向正西。一般面東或面南比較受歡迎，面西算是沒有那麼理想的面向，但也說不上是重大缺陷。
價格 我查到有一個距離難波站走路 5 分鐘，屋齡、大小都差不多的 1K 小套房正在賣，開價也是 1800 萬。我在評估的物件距離難波站跟這個物件差不多，大小雖然小一點，但是屋齡新一點，整體條件非常接近。
而且，這個作為對比的物件預估的房租是 62000，而我正在考慮的物件目前有房客實際住在裡面，實際在收的房租是 6.6 萬。售價一樣，但租金硬生生高了 4000。整體看起來，我正在考慮的這個物件開價還算蠻合理的。
綜合以上，這個物件地段頂級、格局方正，總戶數在理想區間，面向雖然略有美中不足之處，但是瑕不掩瑜，開價看起來也很合理，整體看起來這是一個值得投資的物件。
實際數據分析
售價與貸款情況 這個物件售價 1800 萬。因為我有日本永住權，所以可以全額貸款，只要付手付金 10 萬，剩下 1790 萬都是貸款。我用的銀行是 SBJ 銀行，是一個韓國系的銀行。目前他們正在做活動，利率給到 1.45%，非活動期間的話應該是 1.8%上下。
每月支出與租金收入 在貸款 35 年期的情況下，一個月要還 5.4 萬的房貸，再加上其他所有維持費，一個月要支出 6.3 萬。但是目前的租金是 6.6 萬，所以這個物件本身每個月能勉強維持正現金流 2690 元，一整年下來可以有 3.2 萬的收入。
稅金 不過這個物件每年要繳 6.1 萬的固定資產稅給政府。考慮到稅金的話，每年還是要掏 3 萬日幣養這個物件。最下面的不動產取得稅是取得不動產時的一次性費用，所以估算現金流時可以不考慮。
雖然考慮稅金後，每年還是要自掏腰包才能持有這個物件，但在自己只出 10 萬，剩下都是貸款的情況下，買這麼頂級的地段，一年只要花 3 萬塊養這個物件算是蠻不錯的。
未來租金調整 我還查了一下，目前這棟樓的其他物件大概都是用 6.9 萬左右在招租。目前這個物件因為房客住好幾年了，這幾年都沒有調房租，所以房租比較便宜一點。假如之後能調到跟行情差不多的 6.9 萬，1 個月多 3000 左右，一年多 3.6 萬左右，那即便考慮到稅金，這個物件基本上也可以自給自足。
結論
綜合以上所有資訊，我決定購入這個物件，並且已經完成簽約。
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