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房地產投資新手必看:如何用有限資金買第二間房?破解滯銷單位迷思!

Summary

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Quick Abstract

想知道如何透過房地產投資累積財富嗎?本集E-Heng Podcast深入探討了聽眾Mr. Niao關於房地產投資的提問,涵蓋了從首購族如何規劃第二間投資房,到批量購買(Bulk Purchase)的策略與風險,以及開發商為何仍有未售出單位的現象。內容豐富,乾貨滿滿!

Quick Takeaways:

  • 首購族應審慎評估自身財務狀況,量力而為,將投資視為生活體驗的助力,而非唯一目標。

  • 批量購買能降低入場門檻,但需留意潛在的競爭及開發商未售出單位背後的原因。

  • 物業裝修至關重要,能提高出租吸引力,務必將現金回饋用於提升物業品質,而非其他消費。

  • 發展商未售出單位往往與定價過高有關,應關注建材規格,把握疫情前建案的機會。

  • 了解房地產市場週期,善用財務槓桿,選擇適合自身目標的投資策略。

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來自Mr Niao的提問

背景介紹

Mr Niao今年27歲,去年以415,000美元購買了一棟帶有SN19的落地式小房子,每月分期付款約1,007美元,為期35年。他目前的薪水是6,500美元,預計包括獎金在內每年增長20%,且沒有其他貸款。購房時,他支付了50,000美元的首付和雜費,另外花了60,000美元進行翻新以供自己和妻子居住,花光了所有現金,包括EPF賬戶2和儲蓄。目前,他手頭約有10,000美元現金和20,000美元的股票,但除非萬不得已,否則不會提取。

問題一:如何建立第二套投資房產

  1. Mr Niao所在區域是成熟的落地式排屋,附近有完善的本地設施。他認為在巴生谷內,這個價位的排屋很少見,土地稀缺導致需求增加,潛在回報更高。過去幾十年,這類房產的購買價格約為60,000至80,000美元,現在中位價約為450,000美元。
  2. 他想知道在目前的情況下,如何建立第二套投資房產。是應該放慢腳步,因為財富正在枯竭,還是可以尋找幾年後才完工的項目,以便有時間積累翻新費用?
  3. 他還希望通過批量購買的方式獲得投資單位,是否應該尋找高現金回報的房產,以減輕負擔並善用現金準備出租?應該採取什麼樣的正確心態?

問題二:批量購買的疑慮

  1. Mr Niao了解批量購買有各種好處,如現金回報、較低的入場價格、項目的確定性等。但如果他與其他投資者或房產買家以及公司(例如Far Capital)一起進行批量購買交易,公司為客戶購買50至100套房產,從投資角度來看,在拿到鑰匙或翻新後,他是否會與大量投資者競爭出租相同的單位?這種心態是否正確或存在缺陷?在這種情況下,如何脫穎而出或定位以區分自己的單位?
  2. 為什麼開發商仍然有許多未售出的單位?如果房產繁榮或具有資本增值、地理位置好、公眾需求大等潛力,像Far Capital這樣的公司就不應該有那麼多未售出的單位可供購買。因此,他不明白這種現象背後的邏輯,認為房產肯定存在不太明顯的缺點,這就是開發商仍然有大量未售出單位的原因。那麼,即使Far Capital提供這些交易,首次批量購買的買家有哪些研究方法需要注意?

Sean的回答

關於非分層房產的價格增長上限

  1. Sean澄清他之前所說的是,非門禁和非監控的房產最終將達到價格上限。Mr Niao擔心這是否適用於他的位置。
  2. 以正常的2275房產為例,在OUG、PJ、KL、Cheras、USJ、Kodak Company等地,通常價格約為100萬美元。購買這樣的房產,首付至少需要10%即100,000美元,加上8%的雜費80,000美元,總共至少需要180,000美元。為了獲得900,000美元的貸款,每月還款約為4,000多美元,粗略估計收入需要達到三倍,還要考慮汽車貸款和信用卡債務,大約需要15,000美元的收入。
  3. 這類二手落地式房產的優點是戰略位置,周邊設施成熟,但缺點是前期資本投入大,且大多需要大量翻新。此外,非分層性質即非門禁和非監控也是一個問題,容易導致犯罪率上升。

分層房產的優勢

  1. 分層房產有許多設計特徵來解決安全問題,例如只有一個出入口、整個園區邊界有圍欄和CCTV監控、每一排都有死胡同等。
  2. 分層房產還有其他設計特徵,如沒有後巷,後巷變成花園空間,成為主要活動空間,增加了對後巷的關注,減少了犯罪發生的機會。此外,還有保安、通信等設施。

購房的可負擔性和需求

  1. 購買這樣的房產,至少需要15,000美元的月收入和100,000多美元的現金。在這個收入水平下,購買房產的基本需求是保障家庭安全。
  2. 這就是為什麼在舊的開發項目中會出現這種情況,也是為什麼公寓或服務式公寓的價格高於排屋的原因。在SS2地區,甚至出現了落地式排屋比旁邊的公寓還便宜的情況。

不同類型房產的比較

  1. 在同一位置,花150萬美元購買1800平方英尺的公寓或排屋,公寓有設施、更好的安全和隱私,有專用停車位,但需要支付維修費;排屋需要支付翻新費,且取決於所在街道是否有門禁和監控。
  2. 對於老年人來說,單層的服務式公寓更合適,有更少的台階、更友好的設施和專用的安全空間。

新興城鎮的發展

  1. 像City of Elmina、Eco Ardenns、Gamuda系列這樣的新城鎮提供了不同形式的房產選擇,有門禁和監控的個體所有權,也有分層格式。
  2. 這些房產的價格範圍在800,000至1500,000美元之間。

對Mr Niao購房的建議

  1. Mr Niao以415,000美元購買的房產是一筆不錯的交易,未來價格可能會上漲,但不會像過去那樣大幅增長。
  2. Sean建議Mr Niao投資CCTV、安全、報警系統、門技術等,以提高房產的安全性。

關於第二套投資房產的建議

  1. Mr Niao需要與家人和妻子討論目標,是擁有25套房產還是2至4套房產。如果目標是2至4套房產,可以專注於股票投資,或者先休息一下,積累現金。
  2. 如果認為房地產牛市即將到來,可以考慮使用信用購買,可以直接從開發商或批量購買中購買。

關於Far Capital

  1. Far Capital是一家房地產投資公司,與開發商合作幫助他們清理庫存。通常有兩種形式:一種是開發商難以清理現有庫存時,Far Capital以折扣價出售;另一種是開發商在項目預建階段與Far Capital合作,Far Capital獲得優先銷售權。
  2. 加入Far Capital作為會員,會有一份庫存清單供人們購買。

關於批量購買的競爭問題

  1. 投資者從開發商直接購買50至100套單位,確實會在投資目的上相互競爭。
  2. 競爭的關鍵在於入場價格,入場價格決定了房產投資的成功。

關於未售出單位的原因

  1. 開發商的經營模式是有限的,一旦建造了800套單位,售罄後就無法在同一位置生產更多。
  2. 項目推出時,入場價格較低以吸引購買者,銷售50%後價格會略有上漲,導致銷售速度放緩。
  3. 銀行對預售和交付後的房產估值不同,交付後的估值通常會降低,導致開發商難以出售未售出的單位。

對Mr Niao的總結建議

  1. 如果Mr Niao想在一生中擁有2至3套房產,可以先放慢腳步。如果想加快步伐,可以考慮加入Far Capital作為投資俱樂部。
  2. Sean建議大家做出明智的決定,進行自己的盡職調查,不要僅僅因為他的話就相信。

聯繫方式

如果有任何關於房地產的問題,可以發電子郵件至[email protected]或在Instagram上DM他,賬號是I-H-E-R-N-G。

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