引言
在開始之前，我要強調我絕不會寄電子郵件給你，更不會使用 Gmail 地址。請不要被任何人以這種方式詐騙。去年，我為《環球郵報》撰寫了一篇文章，詳細闡述為何租屋並不總是一個糟糕的財務決定，儘管人們普遍認為如此。那篇文章收到了數百條讀者評論，其中許多評論都體現了人們在租屋與置產決策上的錯誤觀念。
租屋與置產決策的常見錯誤
錯誤的比較方式
人們在做租屋與置產決策時，最糟糕的方法之一就是比較每月的抵押貸款支付額與每月的租金。抵押貸款支付額並不是居住在房屋中的成本。
房屋投資的迷思
房屋通常是糟糕的投資。然而，很多人認為他們找不到更好的投資。這其中一個原因是顯著性偏差，即傾向於關注突出的信息，無論是由於其顯著性、情感影響還是生動性，往往以犧牲其他不太引人注意或情感上不太激動的細節為代價。
房屋投資回報的真相
長期回報比較
以溫哥華為例，從 1974 年到 2024 年，房屋的複合平均增長率看似不錯，但同期全球股市指數（MCI World Index）以加元計算的年化回報為 10.2%，加拿大股市指數（TSX）的年化回報為 9.44%。加拿大全國範圍內，1974 年至 2024 年房屋價格回報在通脹前為 6%，通脹率為 3.76%，實際回報僅略高於 2%。全球數據顯示，自 1870 年以來，自有房屋的通脹調整後回報平均略高於 1 個百分點，而股票的回報則高出通脹約 5 個百分點。
總成本被忽視
顯著性偏差還隱藏了擁有房屋的總成本。擁有房屋需要花費大量資金，包括定期維護、折舊補償、翻新和財產稅。每年平均花費房屋價值的 2 - 3%來居住在其中並不罕見。
租屋與置產的成本比較
理論成本模型
當你將居住在自有房屋中的所有成本（包括持續維護、折舊、翻新成本、財產稅以及投資房屋而非股票的機會成本）相加時，通常會得到一個與租金非常接近的數字。以加拿大為例，理論上租金應該約為房屋價值的 5%。
實際數據印證
2025 年 3 月，加拿大購買公寓的全國平均價格為 512,300 加元，乘以 5%再除以 12，得出加拿大平均公寓的隱含擁有成本為每月 2,134 加元。而全國平均公寓租金為 2,119 加元，幾乎與模型預測相同。
抵押貸款的價值
抵押貸款的優劣
抵押貸款融資是大多數人可用的最有利的融資形式之一，通常成本低且不會在房屋價值下降時被收回。然而，它也是一把雙刃劍，許多人在疫情後抵押貸款利率上升時財務緊張。
抵押貸款與財富累積
抵押貸款並不是業主比租戶積累更多財富的銀彈。無論是現金購房還是抵押貸款購房，租戶在長期內都有可能在財務上領先。
房屋所有權與財富的關係
因果關係的誤解
人們誤認為擁有房屋就會富有。雖然加拿大和美國的房主平均淨值明顯高於租戶，但這並不是因為擁有房屋是通往財富的自動途徑。租戶往往更年輕、收入更低，並且將更多收入用於住房成本。
研究結果
研究表明，房主和租戶的財富差異可以歸因於個人範圍內的選擇，如租戶的儲蓄量，而不是外生市場變量（如住房或股市回報）的影響。
還清抵押貸款與住房成本
心理會計偏差
人們誤認為還清抵押貸款會降低住房成本。這是由於心理會計偏差，將現金流和資本分開考慮。實際上，還清抵押貸款會增加住房成本，因為對大多數人來說，擁有房屋權益而不是其他投資的機會成本超過了從銀行借款的成本。
房屋所有權與幸福感
研究證據
有研究表明，擁有房屋不太可能增加生活滿意度，在某些情況下甚至可能降低幸福感。
擁有房屋的好處
稅務優惠
在加拿大，主要住宅的增值不徵稅。對於已用完所有註冊儲蓄賬戶並在應稅賬戶中投資的人來說，房屋權益的機會成本要低得多。
對抗住房成本
擁有房屋，尤其是沒有抵押貸款的房屋，可以對抗在特定房屋中生活的成本。當住房成本上升時，租戶可能會被價格排擠而不得不搬遷，而房主則受到保護。
房源限制
某些類型的租賃房源可能很難找到。
行為優勢
抵押貸款是一種強大的承諾裝置，強制儲蓄，並且在市場低迷時，房屋比股票投資組合更難恐慌性出售。
結論
許多支持房屋所有權的常見論點都是錯誤的。這並不意味著租屋優於置產，但租屋值得更多的認可。在某些情況下，擁有房屋是有意義的。一個自律的租戶，如果能將租金成本與擁有房屋的總成本相匹配，將租賃和擁有房屋之間的現金流成本差異儲蓄到預期回報更高的投資中，並且在投資中不犯代價高昂的行為錯誤，就可以預期累積與房主相當的財富。
我是 Ben Felix，PWL Capital 的首席投資官。歡迎在評論中告訴我你認為人們在租屋與置產決策上的錯誤。