新山：马来西亚的新兴之星
新山的过去与转变
过去，新山在我心中或许只是一个新加坡旁的城市，人们对它的印象多是交通拥堵、按摩便宜、吃海鲜的中途站，新加坡人来此消费，不少人去那工作，仿佛除了依附新加坡别无特色。但在 2022 年，我开始真正关注这座城市。那年，马来西亚和新加坡重启了多次谈论又搁置的 RTS 地铁项目，预计到明年年底建成。同时，微软、谷歌等大公司宣布在新山建立数据中心，柔佛州如今是重要的收入来源，过去两年国内外许多基础设施都在新山。
新山的地理优势
从吉隆坡到新山约 350 公里，需 3 小时 40 分钟至 4 小时；而新山到新加坡仅 20 公里，甚至比吉隆坡到布城还近。发展一座城市，关键不在于自身多强大，而在于能与谁相连。吉隆坡发展的外部窗口有限，槟城有港口，方向是东西贸易，新山则是马来西亚唯一能连接新加坡这样超级全球经济体的城市。柔佛州制造业在马来西亚排名第二，每天有超过 30 万人往返新马，许多中小企业为新加坡工厂提供配件，新加坡公司在柔佛州数量众多。
新山在科技浪潮中的崛起
在这波人工智能浪潮下，马来西亚最热门的地方不是吉隆坡的赛城，而是新山。从 2023 年初起，一系列消息传来，微软宣布投资 11 亿美元在柔佛新山建立数据中心，字节跳动母公司也开始在新山建设服务器基地。这些科技巨头选择新山，并非只因政府吹嘘，而是看到了实际可计算的优势。
优势一：电价
人工智能最昂贵的不是芯片，而是电力和冷却。一个人工智能数据中心功率达几百兆瓦，日耗电量可能是普通城镇的数倍。柔佛州南部工业电价约为新加坡的一半，这种差价下，谁会把数据中心建在新加坡？新加坡已开始限制在线数据中心，吉隆坡目前电价也不便宜，且土地有限。而依斯干达经济区是工业配件区，土地广阔，靠近港口和电站，适合数据中心布局。
优势二：土地资源
新山有大量土地，这在吉隆坡或其他地方难以找到。吉隆坡土地多在中央分区，而柔佛州有苏丹，地方政府情况不同。
优势三：网络通道
数据中心不是孤岛，需高速连接世界。柔佛州有一项关键资源——跨国海底电缆，还有直接连接新加坡的国际跳板线，比吉隆坡方便得多。这些微软等公司来此，不仅为成本，还为通过高速网络将算法后端传回新加坡前端用户。新山在柔佛州的数据中心审批速度快，柔佛州政府也积极推动，因其能带动当地就业、基础设施建设、电力、外包服务和房地产发展。
新山房地产的现状与变化
新山房地产在 2014 至 2018 年经历了疯狂建设。据 2018 年国家房地产统计局数据，马来西亚柔佛州未售出房屋曾居全国之首，达 17000 多套，其中森林城市项目占比较大。但到 2023 年，这一数字下降了一半多，原因是人口真正回流。
居住在新山的人群包括：
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跨国工作的马来西亚人，每天有近 30 万工人跨境。
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直接搬到新山居住的新加坡人，在新加坡租房的钱能在新山买带泳池的三居室公寓。
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外国人，他们有的想抓住新加坡机遇，有的看重新山整体居住感受。
很多人提到森林城市称其为鬼城，其实它并非如此，只是没那么热闹。其位置远离主城，不通地铁，最初面向海外投资者，未先建立当地生活需求，价格也有妥协，周边市场不同。而像美迪娜奥斯汀等地，公寓有人居住，楼下咖啡店满座，租金便宜，入住率高。
RTS 系统：新山的关键变量
新山与新加坡之间的道路交通一直是难题，每天有超过 30 万过往人员，节假日或雨天拥堵严重，甚至有人在高温中晕倒。RTS 系统是完美解决方案。
RTS 既非 MRT 也非高铁，全名是快速交通系统，是地铁级别的跨境城市轻轨，起点在新山市中心，终点在新加坡地铁红线北端的兀兰北站。它有几个关键数字：
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行程约 5 分钟。
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高峰时每小时可运送 10000 人，一天至少运送 200000 人。
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通关方式为并排站立，无需两边下车排队，在新山一侧可一次通过两国。
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预计 2026 年底至 2027 年初建成。
RTS 的意义不仅在于通勤，更改变了跨境生活结构：
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对住房的影响：跨境生活更现实。过去在新加坡工作只能住新加坡，租金高昂。RTS 开通后，住在新山坐地铁上下班成为稳定选择，可在新山买房，用马币供房，在新加坡赚钱，生活质量提升，对新山房地产人口有巨大支持。
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对城市布局的影响：新山市中心将复兴。RTS 马来西亚起点靠近新山市中心老城区，该区域因交通不便曾较荒凉，发展被森林城市等抢走。RTS 使其成为跨境地铁起点，将带动周边商业、租赁市场和公共设施发展，未来该区域将引领老城区复兴和社区集中。
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对就业的影响：新马人才交流更顺畅。过去新加坡吸引大量马来西亚技术工人、毕业生和白领，导致新山人才流失。RTS 使人才双向流通更可行，新加坡公司考虑在新山设立后援或研发办公室，柔佛州本地公司更易聘请新加坡人才，本地年轻人也可选择在新加坡工作几年后回新山创业，生活成本低。
新山房地产投资机会
听到 RTS，很多人想到股市。新山地区房价整体不便宜，因新加坡人消费力强，短期房价会波动但不会疯涨。靠近 RTS 的项目更有盈利空间，租金回报有望上升，尤其是面向新加坡工人的房子。
新山有两种项目玩法，一种是楼下有班车接送，另一种是直接连接 RTS，最好有天桥。目前只有富力有这样的项目，但因是现房价格昂贵，接受度不高。
推荐项目：XM 项目
XM 项目是我公司独家代理，开发商是 XM 创始人，销售团队是 IQI 公司。该项目有以下优势：
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品质高：XM 在两三年内建造的高层建筑数量居马来西亚之首，房屋质量与宣传设计图基本一致。
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有 Airbnb 运营：管理公司 Manamana 是马来西亚 Airbnb 运营公司的佼佼者，即使在疫情期间入住率也能达 80%，收益按二八分成，客户得 80%，管理方得 20%。
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装修成本低：装修一套房只需 2 万至 3 万美元。
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配套完善：楼下有 bila bila 超市，是可卖猪肉和酒的中国市场。
该项目价格在 48 万至 100 万之间，有各种户型，外国人购买 60 万以上可满足第二家园要求。现在项目开放排队，我会带两个助理帮客户抢房。
结语
我希望这个视频能帮助想在马来西亚投资但不知从何下手的观众。我的业务覆盖马来西亚各地，在吉隆坡和槟城团队成熟，新山则需亲自跟进，因我非常看好新山未来三年的发展。我们的项目有 650 米的完整天桥直接连接 CIQ，是纯现房且价格不贵，是投资 RTS 旁房子的最后机会。我在新山分享自己的商业故事，希望大家喜欢并评论我的视频，你们的支持对我很重要。如果有新加坡或马来西亚客户对项目感兴趣，可随时联系我，我的团队成员都是马来西亚本地人，英语、粤语和福建话都很好。
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