澳洲經濟面臨的挑戰
原本以為澳洲年初已擺脫經濟困境，雖然 GDP 增長緩慢，但總算有所起色。然而，最新數據顯示，澳洲經濟在今年第一季度被打回原形，重新陷入人均 GDP 經濟衰退。
人均 GDP 衰退的影響
許多人關心人均 GDP 衰退將如何影響澳洲利率走勢，以及是否會拖垮澳洲房價，使剛開始的全國房價上漲趨勢就此打住，陷入下跌週期。
技術性經濟衰退的定義與影響
技術性經濟衰退的普遍衡量標準是一個國家連續兩個季度 GDP 負增長，整個國家連續 6 個月財富縮水。這種技術性衰退經常伴隨著高失業、企業倒閉、債務違約、銀行信貸停滯和股市暴跌等嚴重問題。
澳洲歷史上的經濟表現
澳洲是個幸運的國家，在歷史上曾多次躲過經濟衰退。從 1991 年開始，澳洲連續經濟增長 30 年，甚至在 2008 年全球金融危機期間，澳洲都沒有過經濟衰退。當時的澳洲是唯一一個避免技術型經濟衰退的主要發達國家，直到 2020 年疫情期間才正式進入首次衰退。
澳洲人均 GDP 再次陷入衰退
2020 年第一季度 GDP 下降 0.3%，二季度下降 7%，除此之外就再沒衰退過。從那之後到現在，幾乎每個季度澳洲 GDP 都在增長，經濟看起來非常健康。但如果看人均 GDP，就會看到完全相反的情況。澳洲統計局數據顯示，2025 年第一季度實際 GDP 環比增長 0.2%，同比增長 1.3%，但是人均 GDP 環比下降 0.2%，是繼 2024 年第四季度人均 GDP 微幅增長 0.1% 之後再次轉為負增長。這意味著澳洲人均 GDP 重新陷入了衰退區間。
經濟復甦訊號的消失
2024 年下半年，澳洲剛剛結束了連續 21 個月的人均 GDP 負增長的局面，但是 2025 年一季度又回來了，說明好不容易出現的經濟復甦信號一下子就消失不見了。
人均 GDP 負增長的原因
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移民: 為了避免技術型經濟衰退，澳洲引進了大量移民，而這些人剛到澳洲，一時半會沒法趕上澳洲人創造財富的能力，所以拖了經濟的後腿。人多了，自然經濟總量在上升，但是經濟總量平分到包括新移民的澳洲每個人頭上就下降了。實際上是 GDP 數字掩蓋了澳洲整體經濟的嚴重問題。
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升息週期: 澳洲央行為了抑制通貨膨脹而進入了升息週期。從 2022 年 5 月份開始，澳洲利率從歷史低點 0.1% 大幅度提升到 4.35%，累計升息超過 400 個基點。這種特別激進的升息政策嚴重抑制了消費者支出和企業投資，導致家庭可支配收入大幅度下降。根據數據顯示，澳洲家庭實際可支配收入截止 2024 年 6 月份的兩年之內下降了 8.2%，創造了歷史最大降幅。
人均 GDP 衰退對澳洲銀行利率的影響
既然 GDP 幾乎不增長，人均 GDP 還陷入了衰退，那就要想辦法刺激刺激經濟。大概有這麼幾種方法：
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政府支出: 政府大量發行債券借錢，然後通過政府支出注入經濟，其實就是印鈔放水的主要方法之一。但是數據卻不支持這個方向，因為政府公共支出在減少。
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降息: 每當世界上的主要國家經濟出現問題的時候，就會聽到降息的新聞。利率一降低，就減少了企業和居民的借貸成本，讓買房子消費和企業投資的成本下降。
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提升生產效率: 澳洲生產效率長期低迷，增速降到了 20 年來的最低水平，國際競爭力排名也大幅度下滑。
澳洲降息的可能性與影響
澳洲經濟想要快點變好，人均 GDP 想要提升，只有降息一條路。在澳洲經濟不好的情況下，房價還會一路上漲嗎？
澳洲四大銀行的降息預期
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NAB: 預測澳洲央行將會在 7 月、8 月和 11 月分別降息 25 個基點，2026 年 2 月再降一次，最終把現金利率鎖定在 2.6%。
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Westpac: 預測央行將會在 2025 年 7 月、8 月降息，2026 年還會有進一步降息，年底利率有希望降到 2.85%。
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ANZ: 預測 7 月和 8 月連續降息，每次 25 個基點，年底利率降低到 3.35%。
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CBA: 相對保守，預計全年降息比其他銀行少，但也說 7 月和 8 月會降息。
降息對房價的影響
降息是因為經濟不好，經濟一不好，政府就要介入刺激經濟。你可以回顧一下歷史，每次政府介入去救經濟的時候，會發生什麼呢？答案通常是房價上漲。
澳洲房地產市場的供需關係
判斷眼下的房價走勢，最重要的是供給和需求的對比。
房屋供給持續短缺
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澳洲新房批准量持續下跌，4 月份總批准量下降了 5.7%，只批准了不到 15,000 套，而 3 月份也下降了 8.8%。
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當下的建築成本、人工成本和房價的關係，如果房價不上漲，而建築成本上漲，人工成本上漲，開發商和建築商一開工就賠錢，那誰還願意建房子呢？
刺激需求的策略
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降低利率：利率一旦降低，人們能借到更多的錢，想買更大更多更好的房子。
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增加政府支出：政府發行更多的政府債券，增加政府支出。
總結與房地產投資策略
只要澳洲移民政策沒有根本性改變，有持續的需求，而政府想要刺激經濟，降低利率的同時發行更多的政府債券，增加政府支出，那麼房價就沒有下跌的道理。在澳洲，適合普通人躍升階層的唯一方法就是房產投資。
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