新山房地产市场的魅力与机遇
新山印象与发展历程
一两年前，我买了房子。当时对价格难以接受，是角落的排屋，要600万令吉。嗨，大家好，欢迎来到本期播客。很荣幸今天邀请到Charles。今天我们不聊房地产中介，只谈新山市场。
大约10年前我在依斯干达时，新山就给我留下深刻印象。那时和朋友去了一些展厅，了解到有几家大房地产公司在那建项目，感觉像幻想，听到的都是故事。但10年后再去，很多热门大学真的建起来了，乐高乐园也不错。
新山房地产价格走势
在2013 - 2016年新山房地产巅峰时期，有很多中国和马来西亚开发商在建项目，很多投资者觉得新山潜力大，房价几乎到了天花板，当时每平方英尺高达1700令吉。10年前就有人用深圳和香港的故事类比新山和新加坡，还有很多在新加坡工作的马来西亚人热衷买新山房产，因为更早之前15年前买的都能获利。
新山房地产的独特现象
在马来西亚不同城市中，新山很特别。很多地方人们不想住市中心，但新山相反，市中心房产很抢手，因为靠近新加坡。新加坡有第一通道和第二通道，主要用第一通道，离第一通道越近，房产卖得越快。这和槟城很不一样，槟城人买房可能选更适合居住和投资的地方，市中心房产除非有投资价值才会考虑。
MCO对新山房地产的影响
MCO期间，新山受影响较大，因为最大消费力是在新加坡工作的马来西亚人，他们过不来。2020 - 2022年几乎没有新项目推出。2023 - 2024年新山房地产经济复苏，只要是新山位置好的项目，基本一年就卖完。过去5 - 7年，市中心推出的项目较少，且价格较高，属于高端。
新山四大中心的优势
新山四大中心优势明显。首先，大商场都在附近，购物方便。其次，靠近新加坡，第一通道是主要通道。最近还有大新闻，就是RTS。
RTS的作用与优势
RTS主要是为了缓解交通系统。传统去新加坡的方式很繁琐，要经过多个关卡，至少要一个半小时才能到地铁站，距离仅15公里。而RTS政府宣布能将整个过程缩短到8分钟，从新山到新加坡。这是因为采用了单一关卡，马来西亚和新加坡的关卡在同一地方，且RTS与新加坡的汤申 - 东海岸线直接换乘，非常方便。
RTS对新山的影响
RTS一旦完成并实施，将是一个重大变革。预计2026年完成，目前完成率已达77%。它能带动新山整个经济更上一层楼，很多新山人都希望它能尽快完工。因为对他们来说，在新加坡生活成本太高，RTS能大大缩短往返时间。
新山房地产的客户群体
新山房地产客户不仅有当地人，还有很多来自E - PAL甚至吉隆坡的客户。因为他们在新加坡工作一段时间后，无法回马来西亚继续工作，就决定全家搬到新山。所以新山房地产目标市场不仅是本地人和新加坡人，还包括整个马来西亚市场。
新加坡人对新山房地产的需求
很多新加坡人退休后也渴望住在新山，因为新加坡房价太高。在新加坡准备50万人民币退休可能只够吃喝，但在新山能过上更豪华的生活。他们可以用这笔钱在新山买半独立式洋房或别墅，享受更富裕的退休生活。
马来西亚对外国人购房的政策
马来西亚对外国人购房有不同政策。在吉隆坡和雪兰莪，外国人购房有金额限制，但在新山，100万令吉以下没有限制，有些公寓40万或60万令吉就能买到，对外国人很实惠。
马来西亚人在新加坡工作购房贷款
在新加坡工作的马来西亚人申请贷款很容易。只要有公司的确认信，计算方式基本是收入的三倍，所以拿两三千新币收入在马来西亚买房不难。
新加坡人在新山购房贷款
新加坡人在新山购房，一些银行能提供80% - 85%的贷款。在开发商支持下，他们需要的投资很少，只需支付额外的州税。
新加坡与新山房价对比
新加坡房价很高，一间角落排屋要600万新币，现在最新成交价达800万新币。而在马来西亚，这个价格能买豪宅。新加坡的公寓和工作室也很贵，一间工作室可能要120万新币，两居室可能要150万新币，高端三居室甚至要200 - 300万新币。相比之下，在新山同样的钱能买好几套房产，甚至能买几分钟路程的洋房。
新山的其他发展机遇
除了RTS，新山还有ART（自动轨道运输系统），虽然还在等待政府最终宣布，但新山GDP排名第三，很有可能建设。ART建成后将环绕新山，终点站连接RTS，方便人们前往新加坡。另外还有HSR（高铁），有很大机会启动项目，从新山到吉隆坡只需一个半小时。
对新山房地产投资的看法
对于今天的投资分析，新山房地产还处于早期阶段，是先驱。因为很多项目还在建设中，真正的发酵是项目能使用并带动经济时。现在购买新山房产并不晚，比5年后买要好得多。而且新山房产租金很可观，只要公寓位置靠近CIQ，不仅能覆盖分期付款，还能赚取额外租金。
对新山房地产中介的建议
对于想在新山发展的房地产中介，KL和新山有一些区别。比如Bumi Lot（土著保留地）可能需要申请另一个系统。新山房地产选择只有两种，要么是已完成项目，要么是3 - 4年的在建项目。卖已完成项目可能会面临Bumi Lot释放等问题，需要清楚相关规则和估值。
总结
新山房地产市场充满机遇，现在是购买的最佳时机。希望新山越来越好，Charles也能带领团队取得更好的成绩。如果在新山或想在新山发展团队，欢迎联系Charles。
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