新山房地产市场的机遇与发展
嘉宾介绍
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主持人：大家好，我是 Aaron。今天非常荣幸邀请到 JB 项目负责人 Larry，和我们聊聊新山市场。
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Larry：大家好，我是 Larry，来自南方的 IQI 项目负责人，很高兴今天能和大家见面。
新山市场现状
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主持人：这几周新山市场信息很多，每次看到有趣项目都是新山的。想知道 2024 年底新山市场到底怎样，为何感觉发展迅猛？
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Larry：罗沃斯托克（Rovostok）新政府上台后，情况改变。政府推动经济，新山受州政府和联邦政府关注。去年起，新山有很多政府项目，如数据中心、太阳能农场和城镇重新规划。但过去一年新建筑不多，大家都在等。其实 2018、2019 年就开始准备项目，只是等不及。
新山市场变化
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过去新山有供应过剩、积压等负面情况，今年变成价格过高。有需求但价格不对，过去几年价格有调整，如 MCO 期间有夸张的降价幅度。
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过去新山发展客户群是外国人，项目设计多基于外国人需求。当外国人政策变化、减少进入，很多房产无法消化。现在进入新山像在国外，新道路、汽车和美化工程让人感觉不像在熟悉的马来西亚。
需求增长与市场前景
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贸易恢复后，新山房地产交易数量从年初到第三季度持续增加。新山像重新设计的新城市，未来会更好，只是需要时间消化现有房源。
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新山发展持续，有很多名校、国际学校和大公司，即使平日或周末，有 JPOs 的地方也不冷清。价格合适，资金就会流入，下一波发展会更强劲。
RTS 带来的影响
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RTS 是连接新加坡和新山的快铁，总长约 3 公里多，把新加坡地铁延长到马来西亚。这消息让很多新加坡人和新山人兴奋。
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过去在新山去新加坡工作，早上 4 点或 4 点半就要出门，很辛苦。RTS 开通后，政府称只需 15 分钟。每次交通时间减少、过程简化，都吸引更多人。
房价与投资机会
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新山房产价格，100 万马币可能找不到，至少 200 万马币。换算成新币，50 万 - 70 万新币，对新加坡人来说，这价格在新加坡只能住 HDB。
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新加坡房价高，同样价格在新山能有更好居住条件。RTS 开通后，很多人考虑在新山居住、去新加坡工作或退休。
新加坡人的消费习惯
- 新加坡人因货币汇率差异，会选择在新山消费，如洗车、加油、吃饭、剪头发、做指甲等。RTS 出现让更多人考虑去新加坡工作，解决交通问题。
新山的吸引力
- 新山不仅吸引本地在新加坡工作的人，还吸引来自槟城、沙巴、砂拉越等地的人。他们会先在新山定居，工作几年后可能结婚，有孩子后会考虑在二线城市买房，如 Medini。
租金差异
- 新加坡租床位至少 600 新币，换算成马币约 1400 - 1600 马币，而在新山这个价格能租到更好的房子。
新山受欢迎的原因
- 过去五年新山不断调整政策、规划更好，鼓励小调整，现在是开始的好时机。RTS 即将开通，JBCC 大改造，Medellin 越来越成熟，吸引很多人。国际学校运营几年，成绩不错，生活品质提高。
国际学校的优势
- 新山的国际学校做得很好，如亚洲第一家 Marlborough 小学，吸引新加坡家长送孩子来读书。过去认为送孩子去新加坡才有最好教育，现在趋势反转。
投资区域建议
- 对投资者来说，新山是首选，四个中心是第一站。新投资者若不熟悉，新山是不错选择。若想挖掘三到五年后的机会，可考虑 Burkina Faso 和 Medellin。
新山的独特之处
- 马来西亚 13 个地方中，新山的项目推出很疯狂。吉隆坡和槟城不可能在市中心居住，而新山市中心会有很多人居住。
新山市场健康发展
- 新山房产主要由本地人购买，自用需求大，即使转售，下一个买家也可能自用，市场健康。
新加坡与新山的关系
- 新加坡和马来西亚 100 年前是同一个国家，一直有经济互动。新加坡政府想升级，让人们出来旅游，简化通关流程。新加坡是经济发达城市，未来发展需扩展，新山是最近的邻居。
新山的经济机遇
- 很多新加坡人来新山找店铺做生意，目标客户是新加坡人。很多大品牌市场在新山，但控制在新加坡。这安排让新加坡有更多发展空间，新山也能间接带动经济。
新山的独特元素
- 新山有很多马来西亚其他地方没有的元素，如 Timpak、J.P.O. 等著名品牌和国际大学。未来三到五年，新山会继续发展，RTS 建成，是进入市场的好时机。
房价预测
- 现在新山房价有上升空间，如靠近马来西亚的 Yulan 广场，二手交易价格约 1300 新币每平方英尺，换算成马币约 4500 - 5000 马币。未来 RTS 开通，房价可能上涨。
新山与其他城市的对比
- 新山房价未来可能超过吉隆坡，因为消费人群不同。新山一些生意收费高但有客户，如洗车、按摩店等，因为有货币汇率优势和长期消费群体。
新山的投资价值
- 新山像香港和深圳、珠海和澳门的关系，未来发展潜力大。即使是两个不同国家，在规划、互动和相互支持上紧密相连。
投资建议
- 若已在槟城、吉隆坡买房，投资组合还需新山房产。投资新山，CIQ 周边是不错选择。CIQ 周边交通核心区房价高，但未来每天有 40 万通关人流量，繁荣可期。
CIQ 周边情况
- CIQ 周边有新加坡和 Woodland 的移民办公室，未来海关扩展目标是每天 40 万人流量。除本地需求大，外国人也想买但买不到。CIQ 区域有整体美化和规划，旧建筑重建出售，这在马来西亚不常见。
CIQ 房价
- 过去 Iskandar 时期房价约 1500 新币每平方英尺，现在 CAQ 楼盘约 1100 - 1200 新币每平方英尺，未来房价可能在 1500 - 1800 新币每平方英尺。
新山的发展趋势
- 新山现在处于发展风口，GDP 在 2024 - 2027 年值得关注。RTS 开通像 100 年前建桥一样有重大影响，随着科技进步，通关更简单，人口流动增加，房地产需求也会增加。
对房产经纪人的建议
- 对房产经纪人来说，现在是进入新山市场的好时机。经历过房地产的兴衰，现在是房价低点，未来会上涨。新山是很多人期待的发展轴心，发展潜力大。若想成为经纪人但不知如何开始，有一本包含 50 个问题的书可参考。
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