理解房產過剩
無論是投資房地產股票還是積極尋找實體房產購買，了解房產市場對於做出良好的投資決策至關重要。馬來西亞房產市場一直面臨著一個相當大的問題——房產過剩。所謂房產過剩，是指已建成的房屋在超過9個月左右的時間內仍未售出的情況。2024年，馬來西亞仍有超過23,000套未售出的房屋，價值近140億林吉特。不過，與去年相比，房屋數量下降了10%，價值下降了21%，情況正在改善，但尚未完全解決。
房產過剩的成因
刺激措施與DIBS計劃
2009年，全球陷入金融危機，馬來西亞政府推出刺激措施以振興經濟，其中包括推動房地產業發展。DIBS（開發商付息計劃）等計劃應運而生，這是一種房屋的“先買後付”交易。購房者只需支付少量首付（可能是房價的5%或10%），在房屋建成前無需支付任何費用，開發商會在施工期間支付貸款利息。這一計劃旨在讓人們更容易購房，從而保持建築業的繁忙，創造就業機會，促進經濟流動。
投機性購買與價格上漲
購房的便利性鼓勵了投機行為，許多人購買房產不是為了居住，而是為了在房屋建成後轉售獲利。這種投機性購買顯著推高了房產價格。根據Kazana研究機構的數據，在DIBS期間，房產價格的複合年增長率從3.1%躍升至10.1%。隨著價格上漲，可負擔性成為一個緊迫的問題。到2016年，平均房價約為馬來西亞平均家庭收入的4.8倍，許多人無法負擔住房。
供過於求的市場
政府在2014年預算中廢除了DIBS，以遏制投機行為和控制不斷攀升的房產價格。然而，損害已經造成，市場面臨著新的挑戰——房產供過於求。在DIBS繁榮時期，開發商向市場投放了大量高端單元，其中許多在建成後仍未售出，導致房產過剩問題，空置的已建成單元佔用了資源，影響了整體經濟。
房產熱點地區的困境與轉機
柔佛州
柔佛州多年來一直是開發商的搖錢樹，因其位於新加坡對岸，開發商看到了滿足新加坡投資者日益增長需求的機會。擬議中的高鐵項目原本計劃連接新加坡、馬來西亞並最終延伸至泰國，這一雄心勃勃的計劃有望將柔佛州定位為關鍵的交通樞紐。此外，2006年推出的依斯干達馬來西亞開發計劃，旨在將柔佛州南部轉變為繁榮的大都市，吸引了大量投資者。然而，高鐵項目面臨多項延遲，加上COVID-19疫情的影響，導致柔佛州房產市場出現過剩問題。
巴生谷
在房產繁榮時期，特別是2010年代初至中期，巴生谷的開發商推出了一個又一個項目。高層公寓、服務式公寓和綜合開發項目如雨後春筍般湧現，但焦點轉向了中高收入群體，可負擔性被忽視。房價不斷攀升，到2016年，巴生谷的房價已接近平均家庭收入的五倍，首次置業者被排擠在外。為了解決這一問題，購房者開始探索曾被認為偏遠或交通不便的地區，如莎阿南、萬宜等地。這些地區通過建設城鎮，配備公園、學校、商業區和娛樂設施，以及改善交通連接，吸引了越來越多的購房者。
檳城州
檳城州以其魅力、文化遺產和宜居性而聞名，房產需求一直很旺盛。有限的土地和海島地理環境造成了稀缺的印象，開發商紛紛在檳城島上建造高層公寓。這些開發項目不僅針對當地人，還針對外國退休人員、MM2H申請者和來自吉隆坡和新加坡的投資者。然而，隨著房價上漲，許多檳城居民感到被排擠在自己的島上。為了解決這一問題，注意力轉向了檳城大陸，特別是峇都加灣。州政府將峇都加灣確定為新的增長區，不僅用於住房，還用於工業、教育和商業。
工業走廊的機遇
砂拉越州的三馬拉如
三馬拉如是一個專門為能源密集型產業而設的區域，是砂拉越可再生能源走廊（SCORE）項目的一部分。該項目利用巴昆水壩的水力發電為鋁冶煉和鐵合金生產等行業提供更便宜的電力。這些行業帶來了數以千計的工人，對實用住房、經濟適用房、工人宿舍和出租單元的需求不斷增長。開發商開始專注於中低檔住房，而不是投機性的高層建築。
彭亨州的關丹
關丹一直是一個戰略位置，是貿易和物流的主要樞紐。馬中關丹產業園的建立，為該地區帶來了大量的外國直接投資。隨著鋼鐵、石化和汽車零部件等重工業在關丹產業園設廠，該地區的就業機會大幅增加，對住房的需求也隨之增長。即將建成的東海岸鐵路將使關丹與馬來西亞最大的港口巴生港連接起來，進一步推動工業增長和住房需求。
結語
馬來西亞房產市場正在發生變化，投機性購買豪華公寓並期望快速獲利的時代正在消逝。相反，我們看到了一個更加務實的轉變，最聰明的投資者正在跟隨基礎設施、工業和就業增長。無論是柔佛州的復興、巴生谷的郊區擴張、檳城峇都加灣的工業崛起，還是三馬拉如和關丹等二線地區的興起，機遇都在那裡。投資者需要了解誰在購買、誰在租賃以及原因。最好的投資並不總是在最華麗的開發項目中，有時是在主流頭條新聞中沒有提到的地方，在那裡人們正在建立自己的生活，而不僅僅是投資組合。