引言
前几期推出新州和维州预算案影片后，反响热烈。许多朋友希望能有昆州和西澳预算案的分析，以明确未来12个月在悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的房产投资大方向。本期将一次性满足大家的需求。昆州和西澳经济体量相似，在多方面有共同点，如靠资源出口、首府为中等城市、吸引移民、过去5年房价暴涨等。那么在这次预算案中，两州的财政和经济状况如何？基建投资重点有哪些？房产市场刺激和补贴政策有哪些？从基本面看，投资房产该如何在两州间选择？
西澳预算案分析
财政状况
西澳是全澳洲财务状况最好的州，从2018年至今7年，包括疫情期间，连续财政盈余。21 - 22财年盈余最多，达60亿澳元；23 - 24财年下降至约45亿澳元；刚过去的24 - 25财年有25亿盈余（GST只分配75%，其余支援维州）；25 - 26财年预计盈余稍降至24亿澳元，之后四年逐渐回升到28亿澳元。按经济体量排名第四，政府债务占比最低，仅约9%，远低于维州的20%和塔州的35%。过去五年，维州人口增30万，经济体量比疫情前增26%，澳洲大平均为16%，可见西澳经济健康程度全澳第一。
资金使用
在25 - 26财年预算案中，与房产投资者相关的重点如下：
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“西澳制造”计划：投入14亿澳元推动高端制造业、清洁能源和经济基础设施建设等，包括建立10亿澳元战略产业基金，为工业区提供基础设施、支持清洁能源和本地制造业项目、提高电网输电能力、增加房产行业生产力和效率等，长期利好西澳人的生活。
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免费TEF课程：投入3亿多澳元提供免费TEF课程，培训建筑工人和制造业工人，这两个行业在西澳工资高且培训免费。
房产市场政策
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政府合伙买房计划：目标是帮助中低收入者买公寓和联排别墅（在建或未建）。政府最多出30%资金，个人最少出2%，剩下贷款政府给且无贷款保险。但有收入上限（单人年收入$123,000，两人$189,000），贷款利率较高（目前浮动利率7.35%），共1,000个名额。
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针对别墅的补贴：包括旧房、新建房和预制房（模块化住宅），最低首付2%，无贷款保险，最多买73万澳元的房子，贷款利率7.35%，收入上限提高（单人148,000，两人218,000），个人拥有100%房产产权，政府提供贷款，杠杆比例达49倍。
房产市场展望
过去西澳经济一半依赖矿业出口，房价受矿石销售影响。但去年起情况转变，西澳发展经济多样化，支持当地就业，有助于减少房价波动，促进房产市场健康发展。过去几年西澳人口增幅快，建筑完工量提高，供给量接近需求。珀斯房价暴涨动力不再，未来中短期若无突发事件，房价应稳中有升。珀斯基建和福利向好，生活水平稳步提高，投资珀斯房产看中长线更重要。
昆州预算案分析
财政状况
昆州财政开始走下坡路。上周二公布的25 - 26财年预算引发轩然大波，债务水平比去年预测多出近200亿澳元，国际评级机构SP发出警告，称昆州财政急剧恶化。明年赤字将达86亿澳元，比之前多17亿，未来4年无盈余迹象。政府解释为煤炭资源税收入暴跌、GST分配吃亏支援维州以及前工党政府财政管理烂。未来四年昆州财政年年赤字，债务总量累计增加，到28 - 29财年将达2,057亿澳元，SP称昆州债务信用评级仍面临下调风险。
房产市场政策
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首次置业补贴：正在实施的补贴延长一年，2023年11月20号到2026年6月30号间签合同且符合条件的，可一次性拿3万澳元补贴。条件为澳洲公民或永久居民，首次买新房自住，总价低于75万澳元。原有省印花税方法不变。
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政府合伙买房计划（Boost to Buy）：昆州政府出钱与首次买房自住者合买，政府占产权，钱不是贷款不用还利息，但买房人承担持有房产的所有费用，卖房时政府按产权比例获利润。新房政府最多30%产权贡献，现房最多25%，买房人最低首付2%（49倍杠杆），申请人年收入上限单身15万，两人225,000，房价上限100万。该计划2025年底开放申请，预计发放1,000个名额。
基建投资
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波浪计划：升级和建造布里斯班到阳光海岸机场的铁路和轻轨等，改善交通，促进游客和通勤人口流动，带动第三产业增长，支撑重大住宅和商业开发。
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Logan和黄金海岸火车线升级：改善运力和速度，缩短通勤时间，增强区域劳动力流动，吸引企业投资，推动沿线房价上涨。
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Ripley Town Center升级改造：购物中心扩建项目2026年一季度开始，周边别墅和联排别墅初具规模，火车线在建，未来中心地带将有商业、办公和住宅楼，该地区人口增长快。
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奥运会项目：斥资47亿澳元推进，联邦政府资助71亿澳元，包括建设和升级场馆、修建奥运村等，希望奥运村设施能变成持续盈利项目。
两州对比与房产投资建议
两州对比
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财政状况：西澳财政状况良好，连续盈余；昆州财政恶化，面临赤字和债务增加问题。
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房产市场政策：两州都有针对首次置业者的补贴和政府合伙买房计划，但具体条件和影响不同。
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基建投资：昆州在基建上投入巨大，多项工程利好沿线经济和房价；西澳也有基础设施建设投入。
房产投资建议
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自住：在本地购买即可。
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投资：
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若人在墨尔本，多数人会选择墨尔本房产。
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综合来看，第一套投资房建议选昆州，第二套选西澳，看中长线投资。
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预算足够的话，在悉尼买主流独立别墅也很好，但至少需350万澳元。
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