貸款買房的討論
歡迎大家回到今天的[家庭理財談話]播客。我是 Vincent Tai，我是 Allyson。今天我們來談談償還房屋貸款，因為我實際上收到了一些客戶關於貸款並在 35 年內還清的反饋。有人認為這樣就像是買了兩套房。我自己做過一些計算，這很容易計算，使用貸款計算應用程序查看分期償還表，就能看到總還款金額加上利息。
貸款買房的獲益者
我認為貸款買房三方都受益。首先，房子能賣出去；其次，銀行賺取利息；第三，買方不需要花一大筆現金就能買到價值數十萬或數百萬的房子。Vincent 的分析是正確的，獲勝者確實是這三方。但有些人總覺得借貸款買房就等於買了兩套房，銀行、資本家和開發商賺走了所有的錢，甚至律師也賺錢，而房主卻一無所獲。
為何有人有負面想法
自從我進入這個行業，甚至在進入之前，我就知道買房是一項巨大的承擔。靠自己的力量很難存夠錢買房，可能不用說數百萬，40 萬的房子就夠難了，很難在短時間內存夠這筆錢。所以對我來說，貸款和銀行貸款真的是沒辦法的事。
房地產對經濟的重要性
房地產在一個國家，尤其是發展中國家，是非常重要的，它推動了我們的經濟。政府不斷推出 100%貸款和經濟適用房，因為人們衣食住行都需要“住房”。如果還像以前那樣存錢買房，房子就會滯銷，開發商和開發項目都會受到影響。
銀行貸款的優勢
銀行貸款確實是三方共贏，銀行貸款必然要賺取利息。但如果銀行今天不貸款給你，你向父母或兄弟借錢，日後賣房時難免會有糾紛。而且錢有很多用途，不要只看到 3、4 點多的抵押貸款利息。事實上，誰能借給你這麼一大筆錢長達 35 年呢？
貸款期限與提前還款
很多人執著於 50 萬還到 100 萬，但實際上很少有人真的還 35 年。我和我的家人都不會全額還清抵押貸款，而是提前還清。
房地產是資產還是負債
如果還沒還清貸款，房地產對我來說就是負債，因為要支付利息。但如果房產能帶來收入，租金收入能覆蓋銀行利息，那基本上就是很好的資產。
不同時代的貸款情況
我們的長輩沒有 35 年的貸款，他們在 8 或 10 年內就還清了抵押貸款，主要是因為當時的抵押貸款利率高達 8%，而且房價也沒有現在這麼高。
貸款償還的思考
如果真的要還 35 年的抵押貸款，很多人會對利息數字感到執著。但從自用或持有房產的角度看，35 年後以 60 萬買回房子幾乎不可能，因為房價會上漲。如果買在好地段，房價每年約有 3 - 4%的升值率，就能抵消利息。
房地產與改變命運
有人說房地產是窮人改變命運的最佳工具，買房也是一個很好的墊腳石。在馬來西亞，我們有絕對的優勢，政府控制了外國人購買馬來西亞房地產的價格門檻，以防止外國人炒房，讓普通人能買得起房。
貸款分期償還表
貸款分期償還表非常重要，它是抵押貸款和利息的比例。例如，借 50 萬分 35 年還，前幾期可能 70%用於支付利息，30%用於支付本金。現在的抵押貸款多是半/全 flexi，且是餘額遞減貸款，銀行每月甚至每天計算利息。提前還款或每月還兩次款能節省利息。
MLTA 與提前還款
MLTA 是一種人壽保險，與 MRTA 不同，MLTA 不直接包含在貸款中。MLTA 可以指定受益人，如果投保人去世，賠償金直接給受益人。現在的人壽保險多是投資連結型，可以“設計”保險期限和金額。通過設計較短期限和較高價值的 MLTA，其現金價值甚至能超過已支付的金額，從而提前 10 年還清抵押貸款。
EPF 與還款
EPF 可以用來還款，每年有兩種申請方式。一種是申請取出允許的金額用於還款，另一種是申請分幾個月分期支付，每月固定金額直接用於還款。但不鼓勵這樣做，因為住房貸款利率很低，而 EPF 利率較高，且有複利效應。EPF 是退休基金，只有在真正需要時才用於還款。
55 歲還款的問題
不鼓勵 55 歲的人用 EPF 還款。55 歲時可能還在工作，也可能退休沒有收入。如果還清貸款，日後真的需要錢時就會很困難，可能還會被迫向子女借錢。
資產分配問題
到了 50 歲左右，需要考慮資產分配問題。房產分配可能會引發子女爭執，最好的分配方式是如果有很多房產，給每個孩子一套，若有金額爭議就兌現。
老年人的理財策略
很多富有的老年人想快速賣房兌現，然後利用最大槓桿，即人壽保險。這樣老年人不必留著錢不花，能更好地享受生活。
不同年齡的理財規劃
不同年齡有不同的理財規劃。55 歲和 30 歲的計劃不同，要根據自己手裡的“牌”，考慮是否投資房地產、投資策略、租金收入能否覆蓋貸款利息等。
財務自由的概念
不要執著於“無債一身輕”，而要追求“財務自由”。財務自由並不意味著零負債，而是有一筆錢能產生被動收入，足以覆蓋所有開支，包括每月還款。
銀行與抵押貸款
抵押貸款是銀行最賺錢的工具，因為有抵押品。如果還不起，銀行會收回房子並出售，還能起訴借款人破產。銀行很靈活，提前還款的錢會貸給其他人買房。
積累資產的重要性
與其思考如何避免銀行利息，不如想辦法積累資產。節省抵押貸款利息有“天花板”，最多就是銀行不賺你的錢。如果有錢，要根據不同年齡選擇不同的理財工具，如 ETFs、REITS 等。
相關工具與聯繫方式
計算貸款償還可以使用 EZ 計算器等應用程序。關於抵押貸款問題，可以向 Vincent 諮詢好的房產，包括二手和新房。如果有財務管理方面的問題，可以聯繫 Allyson。希望本期節目能解答大家關於房屋貸款的一些疑惑。如果有任何問題，不要問太大的問題，最好先互相了解，再一起討論如何解決。今天的節目就到這裡，下次視頻再見。
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