新山房產熱潮
在2023年至2025年這過去的一兩年間,新山的房地產市場重新燃起了熱情,許多人對購買新山的房產表現出濃厚興趣。作為一名房產代理,我在YouTube頻道上收到了大量關於新山房產購買的諮詢。
購買新山房產的理論
首選靠近RTS站的房產
我個人最優先的選擇是靠近RTS站的房產。就像在新加坡以及世界上其他地方一樣,人們總是希望購買靠近火車站、交通便利的房產。新山的RTS站是最重要的交通樞紐,因為想去新加坡的人都必須經過這裡。
靠近RTS站,最好是步行距離內的房產是最佳選擇。如果是開車,15分鐘、20分鐘或30分鐘的路程,新山有很多項目可供選擇。但步行距離內的,則為數不多。
我通過谷歌地圖截圖展示,在RTS站周圍大約1公里內,我圈出的這些項目或位置大致可以步行到達。但即使在1公里內,也不一定都能步行,可能存在一些實際因素,如大馬路、高速公路,或者沒有行人道、沒有遮蔽,在露天行走很熱或被雨淋,還可能有交通危險。所以,安全且距離盡可能短的步行距離才是可行的。這些靠近RTS站的項目,我稱之為S級、超級級別的項目,是新山最佳的位置。
偏好混合開發的公寓
我的第二個偏好是這些公寓必須是混合開發的,即包含一些零售成分,零售成分越大越好,理想情況下是有一個大型購物中心。
在新加坡,我們很習慣住在公寓裡,樓下走幾步就能找到食物、超市等,很多組屋區也是如此。在吉隆坡,找到與輕軌、地鐵整合且樓下有商業設施的公寓也很常見。但在新山,這種情況並不普遍,事實上,大多數新山公寓樓下都沒有混合開發或零售成分。
當新加坡或吉隆坡的人來新山買公寓時,他們會不喜歡,覺得這些公寓都是獨立的。過去,很多新山開發商在建造公寓時沒有考慮到便利性,他們假設新山的每個人都會開車。
符合標準的房產項目
基於以上兩個主要標準,即步行到RTS站和混合開發,目前在新山或即將推出的符合條件的公寓只有兩三個。
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RF Princess Cove:我經常提到這個項目。
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XIM項目:靠近CIQ,可能在6月或7月推出,也有零售成分,步行可到RTS站。
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Sunway項目:位於RTS站上方,可能在2026年底推出。
如果想在新山購買房產,這三個公寓是我認為最好的選擇。
不同級別的房產及價格
價格與位置的關係
有人可能會覺得靠近RTS站的公寓太貴,超過1000 psf。的確,購買好房產是有價格的。
如果考慮城市邊緣,即距離RTS站5至10公里的區域,這是A級房產。在這個區域,有很多選擇,價格可能在每平方英尺700至800左右。但供應量也很大。
如果想買更便宜的,可以考慮B級位置,如Austin、Taman Sutra、Medini Pri Harour等更遠的地方。我喜歡Medini,因為它對外國人開放。
一般不建議購買C級位置,如Pang Koulai、galapata,這些地方太遠了,除非預算實在有限,或者有家庭關係,或者對這些地方很熟悉。
排屋的情況
也有人想買排屋,但排屋價格已經上漲,不再便宜。現在在新山,想買一套好的排屋,至少要100萬林吉特。所有不錯的排屋目前的起價都在90多萬林吉特以上。
如果排屋價格在70萬林吉特左右,可能存在一些問題,比如沒有保安、房齡很老(20、30年甚至40、50年),或者位置很遠,如Kalata、Koulai、Pang等地。
由於城市擴張,新山市區的土地越來越少,開發商很難有大面積的土地來建造排屋。小塊土地在市區最終會被用來建造高層建築,排屋會越來越遠,價格也會越來越高。
如果想買便宜的排屋,可以去淘一些二手房,也許能找到80萬至90萬林吉特的,但這種機會越來越少了,要有100萬林吉特及以上的預算才能在新山買到不錯的排屋。
根據個人情況選擇房產
購買房產還取決於個人的情況和需求。
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退休人士:很多退休人士會選擇小型、易管理、位置便利的房產,方便購買雜貨,不需要太多維護,也便於旅行。
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小家庭:一些小家庭,尤其是在新加坡工作的,不想住在太遠的地方,比如Pasi Goudang或Koulai,他們更傾向於在市區購買公寓,便於上班和管理,位置好且生活便利。對於他們來說,兩居室或小三居室,有時一居室也可以。
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大家庭:有兩三個孩子、孩子還小,或者多代同堂、和父母或兄弟姐妹一起住的大家庭,可能會選擇更大的房子,比如排屋。
很多新加坡人說想去新山買排屋,我會問他們誰住。如果是退休人士兩個人,住四居室的排屋就不太實際。
此外,很多新加坡人去新山買便宜的公寓,但他們沒有考慮到這些便宜的公寓是否適合自己的生活方式。新山很多公寓樓下沒有設施,與新加坡和吉隆坡很不同。
投資與自住的考量
購買房產還要考慮是用於投資還是自住,這兩者的目標可能非常不同。
對於投資來說,通常要求租金收益好,至少租金能支付銀行貸款。但不要把房產過度視為投資產品。
現在新山很流行小單位,如400平方英尺的工作室或一加一雙鑰匙單位,理論上租金收益較高。但當樓盤有很多雙鑰匙單位時,最終會有很多投資者,而自住者較少。如果樓盤還有很多Airbnb或酒店,情況也是如此。
我認為一個樓盤不應該過度依賴Airbnb,適量即可。一個健康的項目應該有高比例的自住者或長期租客,這樣對房產的長期增值更有利。
結語
希望我的分享對大家有所幫助,能讓大家在購買新山房產時有更清晰的思考。每個人的情況都不同,不要只聽朋友或別人的建議,要根據自己的實際情況做出決定。
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