墨爾本房地產投資的底層邏輯：租售比低迷為何仍有人趨之若鶩？
許多投資者在墨爾本收到的租金，可能不到房價的3%，租售比非常低，大約只有2.X%到3%。許多人難以靠出租回本，甚至每年還需倒貼許多錢。然而，現在卻有許多人表示要前往墨爾本投資，且墨爾本許多地區的房價已顯示上漲趨勢。本文將深入探討這背後的底層邏輯，分析墨爾本的房租未來是否會上漲，以及在墨爾本投資是否必須接受低租售比的回報。
墨爾本與其他澳洲城市的租售比差異
在澳洲，同樣價值100萬澳元的房產，若購買在布里斯班、珀斯或阿德萊德等城市，每週租金可能達到800甚至1,000澳元，租售比約為5%或更高。但若在墨爾本購買相同價值的房產，每週租金可能只有500澳元左右，整整差了一半。因此，過去幾年出現許多關於投資者逃離墨爾本的新聞。
租售比的計算與意義
租售比，也稱為租金回報率（rental yield），計算方式為一年的租金收入除以當時購買的房價。例如，年租金為25,000澳元，房價為100萬澳元，則租售比為2.5%。許多地方的租售比可能達到4%甚至5%，極個別情況甚至更高，可達5.5%或6%。然而，墨爾本的租售比卻僅有接近2%-3%之間。
墨爾本租售比低迷的原因
從租售比的計算公式可知，租售比低只有兩種可能：一是房價過高，二是租金過低。最近的情況卻是，過去一段時間，許多房東退出了墨爾本的租賃市場。據報導，當時約有2.5萬套房子的房東選擇退出，原因是墨爾本政府對於投資人加徵了許多稅務。
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土地稅： 2024年開始的一項調整，讓墨爾本所有的房子基本上都避不開土地稅。以前墨爾本的土地稅還有一個起徵門檻，大約幾十萬澳元，現在直接降到了5萬澳元。這意味著，即使購買公寓也可能需要繳納土地稅。
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土地空置稅： 維州率先實施土地空置稅，且已從內城區擴展到整個維州地區，稅收比例不低，按照房價計算。
政府的這些措施讓許多投資者感到灰心，因此選擇離開。
為何墨爾本房價仍持續上漲？
即使租金不高，墨爾本的房價在過去兩年略有下跌後，又開始回漲。這是因為人類對於擁有自己居所的渴望是根深蒂固的。隨著越來越多的移民湧入墨爾本，大家都希望將來能擁有自己的房子，因此選擇儘早購買，推動了房價上漲。在2023年至2024年間，墨爾本人口增長約13萬多人。
墨爾本房租難以提高的原因
作為墨爾本的房東，很難提高租金價格，尤其是在購買獨立屋（house）的情況下。在墨爾本，將房屋開發成單元房（unit）、聯排別墅或公寓相對容易。因此，在中環和外環地區，湧現了大量的新的公寓和聯排別墅。維州政府還在中環和外環等交通樞紐地區釋放更多的開發用地，以滿足墨爾本的人口增長需求。
由於墨爾本極易開發中高密度房產，市場上存在大量的競爭。租客更關心房屋的新舊程度、是否舒適好打理，以及租金價格，而非房屋的土地面積或是否為獨立屋。因此，即使房東擁有大面積土地的獨立屋，也難以將租金定價高於新建的公寓或聯排別墅。
墨爾本房地產投資建議
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現金流： 如果投資目的是為了現金流，則在墨爾本投資需要非常小心。可以考慮其他現金流更好的替代產品，例如商業物業、分租房屋（rooming house）或在房屋後方加建祖母屋（granny flat）。
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獨立地塊： 如果有能力負擔，且現金流狀況良好，那麼在墨爾本購買一塊地塊較好的獨立屋是一個不錯的時機。
總之，在墨爾本投資公寓等產品，其增值保值價值不高，因為未來會有大量同類產品湧入市場。因此，如果您能在墨爾本購買到一套獨立、地塊較好的房子，建議儘早行動。
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