澳洲房價：全球最難負擔的隱憂
大家好，歡迎回到我們的頻道，我是CoffeeDoll。最近，一份全球住房負擔調查報告猶如重磅炸彈投入澳洲房地產市場，令人捏一把冷汗。悉尼有望在未來12個月正式超越香港，成為全球房價最難負擔的城市。沒聽錯，不是第二或第三，就是全球房價最高、最難負擔的城市，這將是悉尼的新「起點」。
房價倍數：衡量負擔程度的指標
過去，香港常被視為高房價的代表，如今香港房價倍數下降，悉尼卻持續上升。所謂房價倍數，即城市平均房價與當地家庭平均年收入的比值。例如，悉尼平均房價為130萬澳元，若家庭平均收入為10萬澳元，倍數就是13倍。倍數越高，普通家庭不吃不喝買下一套平均價位的房子所需年限就越長。理想狀態下，這一數值應低於3倍，代表市場相對負擔得起。
然而，如今在澳洲，尤其是悉尼，這一數值已升至13.8倍。即便普通家庭一分錢不花，也需近14年的收入才能買得起一套房。而且這還不包括利息、印花稅、中介費、維修費，以及貸款審批難度和長期還貸對生活質量造成的壓力。
澳洲房價問題嚴峻
對比其他國家數據，澳洲房價問題顯得尤為嚴峻。美國平均房價倍數為4.4，英國為5.6，而澳洲整體達到9.7。不僅是悉尼，整個澳洲都已進入難以負擔的階段。若說之前房價飆升還能用移民熱潮帶動經濟增長來解釋，如今則是結構性問題。
2005年，Demographia首次發布報告時，澳洲大多數城市的房價倍數還低於5倍，處於可控水平。如今，只有少數偏遠城鎮仍低於8倍，其他大多數主要城市都已跨越9倍甚至10倍的邊界線。
報告還特別提到澳洲五大首府城市——悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和珀斯，它們位列全球14個最難負擔房價的城市之中。這是什麼概念？全球房價最貴城市榜單中，澳洲佔了三分之一。更令人驚訝的是，阿德萊德位列全球第六，房價甚至高於倫敦、紐約和芝加哥。這個曾被視為生活節奏緩慢的城市，目前房價倍數已達9.8。香港如今房價倍數下降，幾年前曾高達23.2，是全球房價最難負擔的城市，如今在政策持續壓制、人口外流和經濟停滯的背景下，已降至14.4。而悉尼一路追趕，達到13.8，很可能明年正式超越香港。
墨爾本房價實際上已停止上漲，甚至略有下降，從之前的全球第五降至第九。但布里斯班和珀斯的房價仍在上升。照此趨勢，明年全球最難負擔房價的「頭銜」可能不僅屬於悉尼一個城市。
房價背離基本邏輯
這不是個別現象，而是整個澳洲的系統性趨勢。房價正背離土地、成本和收入的基本邏輯，變成自我膨脹的資產遊戲。有人說澳洲地廣人稀，城市發展密度低，房價高是因為人口集中和土地限制。但這種說法早已站不住腳。
事實上，澳洲擁有全球最大的住宅用地資源之一。真正限制住房供應的不是物理空間，而是政策審批、地方政府規劃和基礎設施。許多開發商即便手握土地，也需幾年時間才能獲得建設許可。一旦建成，房價自然上漲，最終由投資者推高，普通家庭只能望房興嘆。
高房價連鎖反應：租金上漲
房價過高，租金必然上漲，這讓許多年輕人陷入買不起也租不起的雙重困境。例如，過去兩年，租金上漲超過20%，有些城市一年內甚至上漲超過30%。而同期工資收入增長率僅在3%至4%之間。
若繼續下去，不僅買房遙遙無期，連租房都將成為競爭激烈且成本高昂的選擇。你可能會問，為什麼房價還沒下跌？澳洲明明經歷了一段漲跌期，利率也從0.1%升至4%以上，貸款成本翻倍至2 - 3倍，按理說房價早該回落。
但現實是，市場上仍有大量優質買家活躍，包括投資者、海外移民、高收入家庭，甚至一些原本就擁有多套住房的當地居民。他們不在乎利率上升帶來的壓力，反而利用普通買家觀望或退出的機會。結果是真正需要住房的人被排除在市場之外，房產繼續成為資產，而非住所。
香港與悉尼的對比
有趣的是，香港和悉尼的房價走勢形成鮮明對比。過去三年，曾是全球房價最難負擔的香港經歷了人口外流、經濟疲軟和政策壓制，房價倍數從23.2降至14.4，未來還有進一步下降的趨勢。而悉尼卻反其道而行，不僅沒跌，還一路攀升至榜首，且看不到盡頭。
也就是說，當其他國家努力降溫時，澳洲卻仍在升溫。明年此時，全球房價第一的「頭銜」可能就會花落悉尼。
房價分布不均
還需注意的是，房價並非平均上漲。在一些城區，房價飆升，而在一些傳統中產階級地區，房價則持平或略有下降，形成所謂的「越貴越遠」的城市格局。內城成為富人的遊戲場，中產階級家庭只能搬往郊區，甚至搬往遠離工作地點的衛星城鎮，每天通勤3小時，這對生活質量、家庭關係和心理健康都造成了實質性的損害。
看看最近的綠板率（即每周房屋銷售率），就能知道市場的熱冷程度。截至上周，悉尼仍保持在70%以上，墨爾本約為65%，布里斯班和阿德萊德略低，但仍有超過50%的交易活動。這意味著房市並未真正降溫，只是買家結構發生了變化。
普通民眾的困境與出路
那麼普通人該怎麼辦？不再買房，選擇租房，還是繼續努力存錢、籌集貸款，希望有朝一日能趕上房價？事實上，無論選擇哪種方式，根本問題都沒有改變。那就是住房不再是公共權利，而成為階級篩選的工具。誰買得起房，誰就能接觸到好的學區、便利的交通、安全的社區和更高的社會資源。買房從來不只是住房問題，而是社會流量政策。如今，這一流量政策變得越來越昂貴，也越來越稀缺。
房價問題引發的社會矛盾
若房價危機已成為澳洲社會的結構性問題，那麼它也在引發一系列矛盾。年輕人看不到未來，中年人被房貸壓得喘不過氣，老年人則通過房地產積累財富，繼續買房投資。若一個社會將最基本的居住權變成積累財富的工具，那麼受害者不僅是無家可歸者，而是整個社會的信任體系。
解決之道在於政策
我們不能指望市場突然出現真正的轉變，這只能依靠政策。包括但不限於更積極地釋放土地、縮短審批流程、支持非營利性住房項目、限制多套投資性購房、改革稅制、控制投機行為等。
但遺憾的是，目前澳洲政府更依賴市場調節，而非系統性干預。這種猶豫不決的結果是城市越來越貴，年輕人越來越累，社會越來越不穩定。悉尼房市成為全球第一，不是榮耀，而是沉重而冰冷的警鐘。
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