澳洲樓市：年輕人上車難的種種因素
澳洲樓市現狀與年輕人上車難
各位朋友大家好，我是利世民。今天是2025年4月14日，星期一。我們找來大寶兄一起探討澳洲的樓市，特別是首次置業的年輕人在澳洲上車困難的問題。
全世界的年輕人買房都不容易，澳洲也不例外。在澳洲，借錢買房是非常困難的一件事。很多香港來的觀眾聽眾都有在香港買樓、供樓的經歷，通常是向銀行申請樓宇按揭，按表約還錢，銀行一般要求兩成首期，八成做樓宇按揭。澳洲情況類似，銀行同樣要求兩成首期，八成按揭供樓。
銀行審批與壓力測試
澳洲銀行與香港銀行不同，澳洲銀行不太關注樓價，更關心買房者能供得起多少錢的樓。這需要根據買房者的收入來評估。一般來說，澳洲銀行不會借給買房者超過其收入六至七倍的錢，否則通常不會批准。
例如，年收入十萬元，銀行最多借七十萬元。若按兩成首期計算，七十萬元貸款頂多能買一百萬左右的樓。然而，墨爾本樓的中位價已達一百零三萬澳元，雪梨更是世界第二難負擔的城市，中位價一百十萬澳元。這就意味著，若貸款收入比只為六至七倍，買房者需要支付大量首期，往往要靠父母幫忙。
澳洲審慎的監管局（APRA）負責監管信貸和銀行做壓力測試。其規定壓力測試是在現有樓按息率上加三釐，看買房者是否能承受。
與香港相比，香港監管局在2024年取消了壓力測試規定。在香港，銀行審批入息時，通常按稅前收入計算，如月薪一萬元就按一萬元計。而澳洲銀行是按稅後收入計算，差距很大。例如，月入一萬元，稅局扣除三十七後，只剩下六十三元，銀行就以此為基礎計算。
香港的壓力測試只做兩類，供款不超過入息60%就過關。澳洲則有DTI 6 - 7倍的限制。香港很多人用信用卡積分換禮品，而澳洲一張信用卡的信用額度在壓力測試中視為潛在負債。此外，每月的開銷如供車、還學貸等都要算進去。經過七除八扣，澳洲銀行做壓力測試時，買房者可用於供樓的自主收入所剩無幾。
生活成本與學生貸款
在澳洲，銀行計算生活成本時，不會認可買房者所說的節儉開支，而是根據澳洲統計局制定的最低支出標準（Household Expenditure Measure）來強制計算。這個標準是統計局根據澳洲民眾一般的信用卡開銷估算出的家庭或個人每月花費。
對於年輕人來說，學生貸款也是一大負擔。以雪梨大學為例，本地生讀一個普通的bachelor degree，每年學費大概2萬5千元，讀四年就背負了10萬澳幣的學債。畢業後，收入低於一定程度時，不會強制還款，收入達到一定程度才開始要求還款。在澳洲，40多50歲還在供學貸的人大有人在。
此外，年輕人若想住得離市中心遠一些，就需要開車，買車費用、油價等各項開支都會影響貸款能力。
工資增長與通脹
自2008年金融危機（GFC）後，澳洲實質工資增長非常低，這影響了2008年之後投身社會的年輕人的負擔能力。最近10年（2012年到2022年），扣除通脹後，實質購買力只增加了2.6%，而1991年到2011年的20年裡，實質人工生活水平增長了16%。工資被壓榨、通脹猖獗、樓價不斷飆升，讓年輕人實現澳洲夢（買樓）變得非常絕望。
父母銀行與年輕人理財心態
很多年輕人認為要實現澳洲夢買樓，要靠父母幫忙或繼承遺產。在澳洲，父母銀行（Bank of Mum and Dad）現象越來越普遍。2022至2023年度，大概有15%的上車客需要父母借錢，父母在樓市注入了27億澳元。不同州父母資助的金額不同，新南威爾士州父母平均可泵92,000澳元資助。
年輕人的理財心態與上一代不同。有些年輕人因家庭實力有限，死省死抵存首期買樓；有些則很絕望，靠家人幫忙；還有些覺得反正買不到樓，不如吃喝玩樂。
對年輕人生活的影響
年輕人長期依賴父母，可能會影響他們組織家庭的心態。例如，在父母家住，如何追求異性、如何與未來伴侶相處等。
父母的心態與對下一代的干預
對於父母來說，其實最想的是自由，但現實情況下，不得不為子女考慮更多。例如，在子女教育方面，由於AI等因素，行業環境變數增多，父母對下一代的干預也多了很多。
今天的探討暫告一段落，下次我們將深入討論澳洲的高等教育界，看看大學現在的處境和面臨的問題。多謝大寶兄的參與，多謝各位聽眾朋友的時間，下次再會。
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