來自聽眾Lam的提問
Lam是E-Hung頻道的忠實粉絲，追蹤數月，對頻道中分享的實用見解十分欣賞。他今年28歲，月收入7,000，扣除開銷後每月能存3,000至4,000。目前投資組合多元，股票和ETF有50,000，加密貨幣50,000，緊急基金20,000，現金5,000，且無任何貸款。他計劃購買第一套投資房產以分散風險並利用銀行槓桿，並提出了以下幾個問題： 1. 購房有四種渠道，多數人首次購房選擇通過仲介向開發商購買新房，為何鮮少人選擇次售房？次售房是否值得推薦？ 2. 父母認為必須購買永久業權（freehold）房產，而他認為投資性房產（尤其是公寓）只要能在未來35年內以租金覆蓋房貸，就無需擔心剩下的64年，因為屆時房貸已由房客付清。 3. 購買投資房產時，風水是否重要？若目標租客為專家或大學生，他們可能不在意房產朝向出口或有好風水，因此他認為若有特定目標市場，應從租客角度思考風水是否重要。 4. 首次購房是否有合適的價格範圍？他正在考慮400,000至800,000的房產，仲介表示以他目前的收入可以負擔，但他直覺400,000至500,000的房產雖看似不吸引人，只要租金能覆蓋房貸就是好買賣。
E-Hung的回覆
對Lam財務狀況的肯定
Lam在28歲能有7,000的月收入，且每月能存下超過一半的收入，投資組合也相當多元化，無任何貸款，這是非常堅實的財務基礎，值得年輕人學習。
購房渠道分析
購房渠道有四種：新房、次售房、拍賣房和批量購房。新房是直接向開發商購買；次售房是在二手市場向業主購買；拍賣房是銀行拍賣無法償還房貸的房產；批量購房是加入投資俱樂部以團購方式向開發商購買。
多數人選擇向開發商購買新房，主要原因是年輕人通常缺乏現金，難以拿出10,000至20,000的首付，但他們有穩定收入，信用良好，是開發商的目標客群。開發商為吸引首次購房者，推出零首付或低首付的房產，價格也在首次購房者的承受範圍內。
次售房則需要18%的資金，包括10%的首付和8%的雜費（如仲介費、評估費、行政費、銀行費等）。以500,000的房產為例，購房者至少需準備90,000的現金，還不包括裝修費用。對於首次購房者來說，這是一筆龐大的開支，且等他們存夠錢時，房產可能已被買走。
此外，開發商在銷售新房時，會將未來的不確定性和通貨膨脹因素計入房價，導致新房價格虛高。當購房者拿到新房鑰匙時，房價可能已下跌，這也是為什麼很多人購買新房後會虧損。
永久業權與租賃業權
在亞洲家庭中，金錢、房產投資和個人理財通常不是餐桌上的常見話題。父母的意見往往成為年輕人在金錢方面的唯一參考。若父母是成功的投資者，那是幸運的；但若父母不相信房產投資，甚至在投資中受騙，可能會影響整個家庭的投資觀念。
對於永久業權和租賃業權的選擇，若價格和類型相同，且兩棟房子相鄰，多數人會選擇永久業權。但在現實中，永久業權的房產價格通常高於租賃業權。在選擇房產時，應優先考慮位置，而不是業權類型。若永久業權的房產離市區較遠，每天通勤時間長，而租賃業權的房產離辦公室較近，從時間成本和便利性考慮，租賃業權的房產可能更合適。
風水在投資房產中的重要性
風水在購買投資房產時並不是首要考慮因素。風水的理解因人而異，有些人認為數字重要，有些人認為位置重要。從投資角度看，租客更關心租金是否在他們的承受範圍內，而不是風水。若房產因位置不佳（如靠近墓地）而價格比市場價低30%，作為投資房產是值得考慮的。同樣，若房產因位置優越（如位於成功的購物中心上方）而價格比市場價高50%，則需要謹慎考慮。
首次購房的價格範圍
在確定價格範圍之前，應先確定房產所在位置的等級（一級、二級或三級）。一級位置通常由外國專家和富裕的馬來西亞人居住，租金收益無上限。以Monara和TTDI為例，Monara是一級位置，TTDI是二級位置。雖然TTDI的房價可能超過Monara，但Monara的租金收益更高。
在500,000至800,000的價格範圍內，若有700,000的預算，建議選擇一級位置的房產，如PJ或Dutamas PJ。雖然Dutamas PJ的房價可能較高，但租金收益也更高。
在考慮購房時，還應考慮風險承受能力。若房產空置6個月，是否能承受房貸壓力？若不能，則應選擇價格更低的房產。
最後，E-Hung感謝Lam的提問，並祝他在投資房產的道路上一切順利。若有任何關於房地產的問題，可通過電子郵件（t a n i h e r n t a n i h e r ngmail.com）或Instagram（i h e r）聯繫他。
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