新政策概述
今天要談談近期中國發生的事情，目前的情況是州政府推出了一項新政策，以市中心 400 米至 800 米距離為範圍，涉及 R2、R3 和 R4 分區問題以及我個人的看法。
先簡單了解一下這是怎麼回事。如果往東走，主要有 Edgecliff 車站、Double Bay、Rose Bay 市中心和 Bondi Junction，當然還有 Pulse Point 和 Daltonhurst，它們都是公寓，這裡就不詳述，大家可以在政府網站上找到這些市中心的圖片，它們都有明確的邊界。只要從家裡出發，走的是所謂的安全步行路線，也就是不能穿越大路，必須等紅燈，這樣才能安全地到達這個地方，來測量所謂的 400 米至 800 米。不能直接在谷歌地圖上看距離，那不算。在這種測量標準下，只要房子有 1%的土地在這 400 米至 800 米範圍內，大家就可以查看記錄。
R2 分區的四種類型
在 800 米範圍內，R2 有四種類型。
-
第一種是所謂的雙拼房，需要 450 平方米的土地面積，寬度至少 12 米，這種可以得到 0.65 至 1 的 FSA（Floor Space Ratio，樓地板面積比），高度可達 9.5 米。
-
第二種是多戶住宅，高度也是 9.5 米，FSA 可以在 0.7 至 1 多一點，至少需要 500 平方米的土地，寬度應為 18 米。
-
第三種也是多戶住宅，這種類型是獨立的，可以相互連接，9.5 米高，0.7 至 1 的 FSA，600 平方米，最小寬度可達 12 米。
-
最後一種是住宅公寓樓，也就是所謂的公寓單元，至少需要 500 平方米，寬 12 米，FSA 可以是 0.8 至 1，高度 9.5 米。
R3 和 R4 分區
R3 和 R4 分為 400 米和 400 米至 800 米兩個範圍。
-
在 400 米範圍內，FSA 可以增加到 2.2 比 1，高度 22 米，沒有最小面積和寬度要求。
-
400 米至 800 米範圍內，FSA 可以是 1.5 比 1，高度 17.5 米，同樣沒有最小面積和寬度限制。
R2、R3 和 R4 都有一個條件，就是如果做經濟適用房，也就是至少以政府市場價的 20%出租 10 至 15 年（視項目而定），可以獲得最多 30%的額外 FSR（Floor Space Ratio，樓地板面積比）和高度；如果項目有 15%作為出租房，可以獲得最多 30%的額外 FSR 和高度；如果 10%是經濟適用房，可以獲得最多 20%的 FSR 和高度。
不適用的區域
有一些區域不包括在內，包括叢林火災和洪水區，以及重要走廊和航空路線上的房屋。在東部地區，這與航空無關，主要影響內部地區。第三點是這些歷史建築。還有一些偏遠郊區，也受到野火的影響，如 Bathurst、Hawkesbury、Blue Mountains 等。
市場反應與個人看法
很多人看到這些條款都很興奮，覺得這是機會，甚至有些人在這些地區有自己的房子，以為可以靠自己的房子發財。但大家認為這更模糊和不確定。
最近最引人注目的消息可能是 Rose Bay Fortis 以總價 7500 萬元購買了幾塊土地。去年說 Dover Road 23 號買不到 800，現在在這筆交易中賣到 1600，聽起來很誘人，但實際上隱藏了很多秘密。
首先，為什麼是 7500？江湖流傳的實際匯率可能不是這個數字，但做了 7500 之後，可以跳過議會，直接在州裡審核，這是一個重大發展。但老實說，現在的開發商不傻，因為公寓開發項目的各方面成本都很小，只要有一兩個環節出問題，項目就賺不到錢。所以這些看起來像中彩票的交易最終能否成交是另一回事。因為有 subject-to（取決於）、subject-to-council approval（取決於議會批准）、maximum FSR 2.2B 等條款。
最近還提到了一些事情，比如 North-East Coringa 和 East-East Ural 議會，如何反對這些事情，以及如何在早期階段讓這些州的事情難以通過，還有隔壁鄰居的採光影響有多大等問題，這些都會嚴重影響 FSR。所以最終有多少容量、高度，甚至需要多少時間，都是未知數。作為開發商，每天都要考慮利益、資金和資本成本。
我和東區的一些老開發商談過，他們認為下一次規劃不會突然讓周圍的每個城鎮都變得超級繁榮。因為事實上，在 400 米至 800 米範圍內有很多很多的防禦選擇。開發商也會選擇看哪個業主的價格比較合理，而不是只考慮投資。就像今年 7500 萬的中間價。
正如 Rick Serraire 所說，有一些主題條款來確保開發商的利益。自從價格出來後，從第一天起，大家就對雙倍、三倍和 G1 的價格瘋狂。現在可能不會每天都談論它了，現在相對來說，還是一團糟，沒有合理的價格。
在這種情況下，所有要簽字的手實際上都有很多不確定性和不交易的可能性。幾天前，我還問了 GSA 的現任城鎮規劃師 George Carvanhas，如果像 Ural 或 Coringa 這樣的地方議會一直在找麻煩，一直不支持，或者拖延這些審核，或者拒絕一些審核，該怎麼辦？從大局來看，州政府必須增加住房，所以這種情況下，地方議會阻止不了的概率很大。相反，如果他們一直這樣阻止，最終可能會完全落空，沒有全線。我相信他們不想看到這種情況，尤其是第 52 屆議會。
總之，這件事並不像你想象的那麼誇張。我認為項目會一點一點地進行。總的來說，這裡一定有開發商，因為目前的建造成本，以及現在二手房和新房的價格差等因素，他們也會相當謹慎。
事實上，這反而改變了市中心 800 平方米房子的性質。也許這些會變成更密集的房子。我們可以反過來想，是不是這些低密度的豪宅和這些以土地為基礎的房子反而會變得更有價值。
所以老實說，現在很多當地中介都把這個當作藉口。相反，我不著急。相反，我認為在這個時期，R1 房子獨立土地在未來的一些真正意義是非常有潛力的。因為這些，尤其是在東部，非常稀缺。現在 400 米和 800 米的範圍劃定後，這些會變得更加稀缺。
總之，我期待今年的一些市場動態。五月大選後，中央銀行會給一些力量，七八月的市場會非常有趣。