房地產投資與自住的真正差異
大家好，我是 Forrest。今天我們將討論房地產投資和自住之間的真正差異。實際上，在工作之後，大家的第一個想法往往是想買房，要買什麼樣的房子、多少預算、在哪裡買、怎麼買才不會虧損，不會踩到雷？常常會有一種想法，那就是先買了再說。但經過十多年的經驗，我發現自住買家和投資者，其實存在可以研究且進行簡單分析的邏輯。如何才能避免買房後成為甜蜜的負擔，例如租金無法cover貸款？問題究竟出在哪裡？
選擇與策略的差異
基本上，大家要記住我今天影片要講的重點，只有兩個概念：選擇和策略的差異。
自住考量
先談談自住。如果是自住，你會考慮自己喜歡的。通常會考慮情感上的因素。
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例如，你現在住的社區如何？
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是否靠近學校？
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社區好不好？
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鄰居如何？
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水壓如何？
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廚房需要什麼樣的配置？
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偏好U型廚房，還是需要自己的私人空間？
這些都是非常主觀的。主觀的部分，我沒有什麼特別好說的。如果你喜歡而且負擔得起，當然沒問題。如果你很努力工作，我覺得這沒什麼好評論的。但有時候會出現一種情況：有些人說沒關係，我是自住，但即使不住也可以租給別人。這種情況就需要研究。
舉個例子，我做過類似的事情。我們通常會談論租金回報率，也就是投資回報率（ROI）。假設你今天花了 30 萬令吉買了一間公寓，每個月的租金是 1,200 令吉，那麼 ROI 怎麼算？ 就是將租金乘以 12，再除以購屋成本，然後乘以 100%。 所以如果依照 30 萬令吉的房價，租金是 2,000 令吉，回報率就是 4.8%。
4.8%高不高？值得嗎？看起來似乎值得。但問題在於幾個方面。首先，在馬來西亞，房地產的交易成本其實相當高。也就是說，你還是要支付律師費、印花稅、估價費、保險、門牌稅、地稅。事實上，這些費用都會影響你所謂的 4.8% 的回報率。如果你把這筆錢存在銀行，可能更好。這還是要看你手頭的現金流。
問題來了：假設你花了 30 萬令吉買房，每個月可能需要支付 2,000 到 3,000 令吉的貸款，但租金突然無法cover你每個月的房貸，該怎麼辦？ 難道你要除了每月收租 1,300 令吉，還需要額外再補貼 1,000 令吉嗎？ 如果是這樣，這會不會變成一種負擔？ 這時，它就不是資產了。
你可以欺騙自己說，等我還完貸款，這就是被動收入了。是的，你可以這樣欺騙自己。但問題是，你現在還是要拿出錢來。換句話說，未來的房地產，尤其是在公寓，或是一些比較不熱絡的地點，增值空間可能沒有那麼高。那麼，你是否在搬石頭砸自己的腳？
投資考量
總而言之，我想要強調一個概念，就是選擇和策略的概念。自住有自住的考量，投資有投資的考量。不要欺騙自己，說我買房是為了自住，但其實不住，或是買來先自住，之後再出租。自己把原本的房間隔成湯房，壓縮空間。原本一間房子可能只有三個房間，你把它隔成六間，或是三間、四間、五間，然後每間租 500 元、600 元。這樣做合法嗎？ 暫且不討論。如果出現問題呢？
如果你找不到解決方法，而且每天還是要工作，那麼你所謂的自住，只會變成你踩入陷阱的藉口。這還算是小事，未來你結婚了怎麼辦？ 你的債務負擔已經被綁死了，那麼你想要買第二間房呢？ 我認為這是另一個你需要思考的問題。尤其是 20 歲、30 歲，剛開始發展事業，當你覺得自己有能力買房時，為什麼不趕快買？ 這時候你真的要思考自己想要什麼、能夠承擔多少，以及你的策略是什麼。
結論
簡單總結一下：基本上，如果你想買房，你需要知道你的目的是什麼。你是自住還是投資？ 如果是投資，就要看數字。如果是自住，就要看你的能力到哪裡。如果你買錯了房子，就會被套牢。這樣一來，你將付出很高的代價。所以最好先搞清楚。謝謝大家。
其實，他們說的是所謂的Location，Location，還是Location。如果供需平衡，如果地段非常好，即使價格高一點也沒關係。但如果是在鳥不生蛋的地方，就算你想炒作也炒不起來，這其實是挖一個坑讓自己跳下去。