引言
哈喽大家好，欢迎来到今天这一集的【房谈金论】。我是Vincent Tai，我是Allyson。这一集我们想要讨论的是，怎样在买第三间房子的时候还能够借到90%的贷款。这是因为我们在网络上看到一位事主问到这个问题，常常看到广告说第三间屋子可以借到90%，但具体怎样操作呢？第三间真的能拿到90%吗？
一般情况下第三间房子的贷款额度
据Vincent所知，第三间的贷款，尤其是住宅产权的，通常只能够借到70%，这个额度是被限制在70%的。除非前面两间房子的贷款结清，这是最直接能让第三间房子拿到90%贷款的方法。
金融界的见解
Allyson分享了一个客户的案例。这位客户有两间屋子，想要借90%的贷款。其中一间是父母以前留给他的百多千的公寓，之前有做过再融资，还欠四、五十千。由于客户资金充裕，他结清了那间公寓的贷款，这样在CCRIS（信用报告系统）里就没有了这笔贷款记录，于是就可以再拿多一间90%贷款的房子。
很多人误会第三、四、五间房子都不能借到90%，其实不是的。银行主要看CTOS和CCRIS的记录，只要CCRIS里没有房子贷款记录或者只有一间，并且个人的DSR（债务收入比）过关，就可以再借到90%的贷款。
利用投资控股公司（IHC）
Vincent提出了一个很多人可能不知道的方法，就是把之前还在贷款中的住宅房产，放在一间投资控股公司（IHC）里。这样名下就没有其他房子了，此时就可以再去借房贷。好处是CCRIS干净了，DSR可能还有更多空间，从而能够拿到更多的贷款额度。
不过这个方法只适合能够开设投资控股公司的人，并且前提是住宅房产的贷款余额低于贷款总额的60%。因为当把房产再融资到公司名下时，公司借住宅房产的贷款额度只能达到60%。
开设IHC会牵涉到更多的方面，比如需要有经验的银行家协助，还需要秘书、审计师等。而且银行会看IHC的业务倾向，是更偏向物业管理还是投资股票等。
IHC其实也是很多老板和有钱人常用的一种遗产规划方式。有钱人买很多房子，通过IHC把房子放进公司，孩子持有股份，这样就很容易分配房产，避免纠纷。
隐藏式贷款
还有一种隐藏式的贷款方法。在马来西亚，有一个保险公司提供房屋贷款，头两间房子可以用它。另外还有一间银行也是隐藏式的。如果想知道具体是哪一间，可以私信他们。
这种方法的概念就是把贷款转移，让CCRIS里没有房屋贷款记录，从而可以借到90%的贷款。不过这种贷款可能会有一些附带条件，比如利息方面。这家保险公司的利息是固定利率，好处是不会受隔夜利率影响，MCO期间隔夜利率波动时，跟银行的贷款可能会随之变化，但跟这家保险公司借就不会有这个问题。坏处就是利率下跌时也无法享受优惠。
代理（Proxy）方法
市场上还有一种方法，就是代理。比如自己的贷款额度、DSR等都用完了，无法再借贷款买房，可以找一个这辈子都没想过要买房子的朋友，用他的名字借。需要找律师起草一些协议来保障双方的权益。贷款还清后，实际供款人负责还款，借名人只是提供名字。借名人可能会得到一些好处，比如10千、20千，具体金额由双方协商决定。
这种代理方法很多人不知道，甚至有些老板因为DSR过高无法贷款，也会采用这种方式。比如先让名下干净的人帮忙买房，自己度过生意难关后再买回来，这叫回购期权。
授权书（Power of Attorney）
Vincent提到听过有人做授权书，Allyson表示这和代理类似，也是授权的一种。文件上房子的持有人名字不是真正的业主，还有一个隐藏的业主。但做这种事情要非常小心，因为存在风险，比如双方的协议和关系可能会出现问题。
香港就有一个案例，一个有钱的女孩子把房子买在翁家名下，结果被翁家和前夫杀害，就是因为房子的问题。所以把资产放在别人名下是有风险的举动，能用自己的名字借90%贷款买房还是尽量用自己的名字。
总结
这一集我们讨论了4个方法来借到90%的第三间房子贷款： 1. 结清贷款余额，如果贷款余额在自己可负担范围内。 2. 利用IHC，但这个方法比较专业，会牵涉多个方面，可能适合有经验的玩家。 3. 隐藏式贷款，由保险公司提供，是正规的贷款方式。 4. 代理方法，但存在风险。
如果观众还有其他关于房产或金融的问题，欢迎在留言区留言，他们会选中问题在不同的集里进行讨论和分享观点。这一集就到这里，我们下个视频见，拜拜。
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