引言
在 Two Fat Brokers podcast 中，Ben（來自阿布達比）和 Barney（來自杜拜）以略帶戲謔的口吻討論了杜拜房地產市場的未來。他們並非宣告杜拜房地產的「死亡」，而是探討 Fitch 評級機構發布的一份新報告，該報告預測在未來一年半內，由於供應過剩，杜拜房地產將下跌不超過 15%。
Fitch 報告的主要內容
預測下跌幅度
Fitch 預測，由於供應過剩，未來一年半內杜拜房地產將下跌不超過 15%。
供應過剩的原因
該報告預計未來一年半內將有 21 萬套房產進入市場，導致供應過剩。
專家觀點與質疑
Barney 的觀點
Barney 認為 Fitch 的報告並未提供足夠的細節來支持其預測。他同時指出，預測未來本來就存在風險。
人口增長因素
Barney 提到，杜拜移民局每月發放約 1.5 萬張新簽證，這相當於每年約 17 萬新居民。如果這一趨勢持續下去，將有助於緩解供應過剩的影響。
住宅單位的組成
Barney 指出，要準確預測市場走向，還需要考慮住宅單位的組成，例如一臥室、兩臥室和三臥室單位的比例。
人口增長放緩的可能性
Ben 認為，杜拜的人口增長速度可能不會像過去一樣快。他解釋說，許多原本有意離開自己國家的人可能已經搬到杜拜。
歐洲、英國和美國的影響
Ben 認為，由於歐盟、英國和美國等地的「臨界點」已經過去，許多原本考慮移居的人已經做出了決定，而那些對現狀感到滿意的人則會選擇留下。
供應量分析
現有住宅數量
Jones Lang LaSalle 的數據顯示，目前杜拜市場上有近 80 萬套住宅。如果再增加 21 萬套，供應量將增加約 20%。
建築活動觀察
Barney 表示，從他個人的觀察來看，杜拜的建築活動仍然非常活躍，尤其是在杜拜山莊（Dubai Hills）、JLT 和碼頭區（Marina）等地區。
別墅供應不足
Barney 認為，目前別墅的供應量不足，並預測公寓價格的下跌可能會對別墅市場產生連鎖反應。他還指出，房地產的位置非常重要，位於黃金地段的房屋更能抵禦潛在的市場衝擊。
「死貓反彈」效應
市場停滯的風險
Ben 擔心，如果人們普遍預期房價下跌，可能會導致市場停滯，從而加劇房價的跌幅。
自我實現的預言
Ben 提到，房地產仲介通常會試圖淡化市場下跌的風險，以避免引發「自我實現的預言」，即人們因為預期房價下跌而停止購買，從而導致房價真的下跌。
供應驅動的市場下跌
非經濟因素
Ben 認為，Fitch 報告中最不尋常的地方在於，它預測的市場下跌並非由經濟因素驅動，而是由供應過剩驅動。他表示，這種情況在歷史上並不多見。
房地產項目啟動時間
Ben 指出，如果明年有大量房地產項目交付，那麼這些項目很可能是在 2022 年啟動的。當時，人們普遍對市場前景感到樂觀。
總結
雖然 Fitch 報告預測杜拜房地產市場將在未來一年半內下跌，但 Ben 和 Barney 認為，預測未來本來就存在風險，而且有許多因素可能會影響市場的走向。他們鼓勵聽眾繼續關注 Two Fat Brokers podcast，以獲取更多關於杜拜房地產市場的資訊。