引言
欢迎大家回来。我是亚当·鲁斯曼（Adam Rusmman）。你好，维克多（Victor）。嗨，各位。感谢大家的参与。今天我们要探讨新加坡房地产投资信托基金，以及现在是否是关注这个领域的好时机。我们还会讨论利率是否会下降，以及这将如何影响新加坡房地产投资信托基金。
新加坡房地产投资信托基金简介
对于那些想投资获取收益的人来说，新加坡房地产投资信托基金是一个不错的选择。原因在于，它们必须将90%的收入分配出去，以享受税收透明的地位。这意味着没有税收，而且作为新加坡的股息投资者，你的股息完全免税，即0%的税。所以，如果你寻求股息投资，新加坡房地产投资信托基金值得关注。
房地产投资信托基金的合并趋势
合并的优势
过去几年，我们注意到很多房地产投资信托基金在合并。首先，合并能提高成本效益。其次，能实现多元化。过去，零售型和商业型房地产投资信托基金界限分明，合并后，它们的业务更加多元化，不仅在新加坡国内，还拓展到海外。例如，CMT与CCT合并后，成立了如今上市的CIC City。合并后的实体成为亚太地区仅次于Linking Bits的第二大房地产投资信托基金。规模变大后，它们向银行借款更容易，借款金额更大，利率也更低。此外，还能实现不同房地产类型的多元化，增加租户数量，提高知名度，甚至有机会被纳入指数，吸引ETF资金买入，推高单位价格。
投资者对多元化的看法
然而，像我们这样的投资者有时并不太喜欢过于多元化的房地产投资信托基金。有些人更喜欢专注型的房地产投资信托基金。比如，零售型房地产投资信托基金长期来看更具弹性，而商业型的租金会随经济周期波动，但总体呈上升趋势。过去可以选择单一类型的房地产投资信托基金，避免周期性风险，但现在合并后，虽然有零售业务缓冲，但仍有一定的周期性风险。不过，最终还是要看房地产投资信托基金的风险管理能力。
房地产投资信托基金的规模与表现
规模的定义
要比较不同规模房地产投资信托基金的表现，首先要明确规模的定义。我们将市值小于10亿新元的定义为小市值房地产投资信托基金，10亿至50亿新元的为中市值，大于50亿新元的为大市值。
不同规模的表现
根据SGX的数据，截至2025年2月28日，过去10年（2015年1月1日至2024年12月31日），大市值房地产投资信托基金的平均回报率约为91%（包括股息）；中市值的平均总回报率约为40%；小市值的则亏损31%。不过，小市值房地产投资信托基金的表现可能不太公平，因为有些是近几年才上市的，数据时间较短。
表现差异的原因
很多房地产投资信托基金想成为大市值的，因为数据显示大市值的表现更好。但有些大市值房地产投资信托基金原本是中市值，通过合并才变大。同样，有些中市值的表现不佳，才变成小市值。所以，不能单纯根据市值来判断投资价值，关键还是要看房地产投资信托基金的质量。
优质房地产投资信托基金的案例
以Capital DC为例，截至2025年2月28日，其市值约为47亿新元，接近大市值的标准。2020年，受数字化和云计算热潮影响，其股价曾高达3新元。但如果当时投资者忽视估值盲目买入，即使是优质的房地产投资信托基金，现在也会亏损。这说明，投资房地产投资信托基金，不仅要关注质量，还要把握好买入时机。
利率与投资时机
利率对房地产投资信托基金的影响
目前，利率走势和经济形势存在不确定性。过去几年，利率较高，对房地产投资信托基金整体产生了影响。但现在，房地产投资信托基金的估值较低，因为利率高带来了很多坏消息。作为投资者，要判断这些坏消息是暂时的还是永久的。如果认为利率未来5 - 10年会下降，那么投资房地产投资信托基金是有意义的，因为存在利率下降的催化剂。
投资时机分析
从整体来看，新加坡房地产投资信托基金的平均市净率处于历史低位，收益率处于历史高位，是积累的好时机。而且，很多房地产投资信托基金最近公布的季度财报显示，财务费用同比持平或下降，这表明利率成本可能会继续下降。未来2 - 3年，随着利率下降，房地产投资信托基金的财务费用减少，租金收入增加，DPU（每股派息）有望增长，整个行业可能会迎来重估。
总结
投资新加坡房地产投资信托基金，质量、估值和基金经理都很重要。优质的房地产投资信托基金能提供可预测的收益，在利率下降时还有可能实现资本增值。同时，投资房地产投资信托基金可以与银行股搭配，根据利率变化调整投资组合。不过，本文不构成任何买卖建议，投资者应根据自己的财务目标和风险承受能力做出决策。
感谢大家的参与，如果对新加坡房地产投资信托基金有任何问题，欢迎在评论区留言讨论。喜欢本次讨论的话，请点赞并订阅我们的频道，更多精彩内容即将推出。