经济动荡时代的投资策略调整
美国房地产走向
在经济动荡的时代，我们的投资策略也需要稍作改变。大家好，欢迎回来！今天我将以一个在硅谷投资近 20 年、已实现财务自由并早早退休的人的视角，和大家分享我打算如何调整投资策略，希望能给你们一些参考。
首先来看美国房地产。截至 2025 年 3 月，美国房价比去年同期上涨了 2.5%，中位价格为$431,057。然而，房屋成交量却比去年减少了 3.3%。今年 3 月，共售出 400,586 套房屋，低于去年同期的 414,384 套。
目前，美国平均 30 年期固定房贷利率为 6.7%，较去年此时下降了 0.17 个百分点。整体而言，房价仍在缓慢上涨，但成交量略有下降，利率也有所回落，市场处于观望且小幅上涨的状态。从图表可以看出，多年来房价总体呈上涨趋势，但这也与通货膨胀等因素有关。
回顾 2009 年至 2010 年美国房地产崩盘，主要原因一是丧失抵押品赎回权的房子过多，二是市场房源过剩，丧失抵押品赎回权的房源涌入市场，导致供过于求。再看当前图表，2024 年丧失抵押品赎回权的房屋数量甚至少于 2005 年。若依据相同原因推测下一次房地产崩盘，我们距离那一天还有一段距离。
众多房产机构预测，2025 年美国房价将保持平稳，甚至可能小幅下跌。我自己多年来购置了一些投资房，在当前经济形势下，我不打算再购买新的投资房，但也不会出售，因为难以卖出好价钱，我会选择保留现有房产，同时祈祷今年房客不要出状况，能按时付房租，别找麻烦，这就谢天谢地了。当然，这意味着我不会再增加新的投资房，待未来房地产市场再度火热时，我可能会出售至少 1 - 3 栋现有投资房。
如果大家买房是为了自住，那么今年或明年购买差别不大。但大家可以思考一下，在当前房屋贷款利率如此之高的情况下，租房并将省下的钱用于更稳健的投资，是否也是一个不错的选择？
增加现金配置
尽管房屋贷款利率高，但银行给出的利率也不低。例如，将 10 万美元存入利率为 4.5%的储蓄账户，无任何风险，一年可获得 4,500 美元利息。
以下是一些市场上年化收益率较高的储蓄账户推荐：
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CIT Bank：无赞助，仅为信息调查后推荐。
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Pibank：APY 为 4.6%，且该账户不提供 ATM 卡，取钱不便，这在一定程度上是好事。
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BrioDirect：annual APY 为 5.3%，但最低存款要求为$5,000。
除了现金储蓄，我们还可以将资金投向收益更高的领域，比如过去不受待见的债券和定存。
债券与定存
美国国债虽因近期贸易战和关税问题受到影响，但目前仍被评为信用等级很高的 AA+国债。债券投资建议选择短期，如 1 - 3 年期，这类短期国债通常收益会比储蓄账户略高。以下为大家介绍几个市场上容易购买的国债代码：[具体代码]（股票行情）
若对国债失去信心，还可以考虑 CD 定期存款。我对这类投资非常熟悉，小时候奶奶就常带我去银行，告诉我她的哪个定存到期了，要取出来再买新的。CD 就是将钱存入银行一段时间，如 6 个月、一年或五年，到期后连本带利取出。其特点是利率固定，但部分银行提前支取会收取罚金。CD 的安全性极高，市场上正规的 CD 都有 FDIC 保险，每个账户最高保障 25 万美元。
投资 CD 有两种选择：一是直接去银行开户，二是通过经纪账户购买，如 Fidelity 等。大多数人可能会选择直接去银行开户。以下为大家整理了近期较热门的 CD 账户，年化收益率从高到低排列：[具体账户及收益率信息]
若已有 Schwab 或 Fidelity 账户，可直接在平台上购买经纪账户提供的来自不同银行的 CD 产品。不过，通过经纪账户购买的缺点是，若想提前支取，需在二级市场卖出，价格可能低于本金，存在一定风险。
我目前会购买一年期、不可被银行提前赎回、来自知名大银行且 APY > 4.2%的 CD，并搭配少量刚刚提到的 SHV 或 BIL（短期国债 ETF），以保持灵活性。
稳健的股票投资
我的投资策略一直较为稳健，因此也会推荐一些在当前情况下表现相对稳健的股票。在研究这个视频时，我发现有三个行业在之前的经济衰退中表现较好：
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消费品板块：无论经济形势如何，人们都需要刷牙、洗脸、洗衣服，这些日常开销无法避免。若想投资个股，宝洁公司是个不错的选择，从 Tide 洗衣液到 Crest 牙膏，产品丰富多样。即便不买名贵的车和包包，牙膏、洗衣液还是要用的。消费品板块有两个 ETF 推荐：
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SPDR fund：代码 XLP，该 ETF 约 10%的持仓在 Costco，近 10%在 Walmart，9.24%在 Procter & Gamble，还有一些在 coca - cola（不过听说受关税影响，一些国家表示不喝 Coca Cola）。
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Vanguard consumer staples ETF：代码 VDC，12.15%的基金投资于 Costco，11.36%在 Procter & Gamble，11.2%在 Walmart，同样包含 coca - cola 及其他一些公司。
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医疗产品板块：无论经济好坏，人们都会将身体健康放在首位，因此制药公司、医疗机械、健康保健公司以及各种提供医疗服务的机构表现通常较好。若想分散风险，可投资医疗企业的 ETF，如医疗保健精选行业 SPDR fund XLV 或 Vanguard Healthcare ETF VHT。从财务顾问的分析中可以清晰看到，这些医疗类 ETF 在过去几轮经济衰退中的表现优于标普 500，Johnson and Johnson 和 Vanguard health ETF 都值得关注。
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公用事业板块：以 NextEra Energy 为代表的可再生能源公司，在美国的运营受到一定管制，这使得其股价相对稳定。公用事业板块的收益虽不如医疗和消费品板块，但在经济衰退时，表现仍优于标普 500。以下是两个可投资的公用事业板块 ETF：
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公用事业精选板块：代码 XLU，分红为 3.02%（2025 年 4 月中信息），费用为 0.08%。
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Vanguard 公用事业精选板块 ETF：代码 VPU，分红是 3.1%（2025 年 4 月中信息），expense 是 0.09%。
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此外，黄金和白银也是较为抗风险的投资选择。近期黄金价格涨幅较大，一个月就涨了 366 美元。由于我不想携带实物黄金和白银，觉得有风险且麻烦（我这人爱丢东西），所以选择购买 silver 和 gold 的 ETF。金子我投的是 SPDR gold trust，代码 GLD；银子投的是 SLV。不过我买的数量不多，因为在我看来，它们的涨幅潜力不如股票，但用于抗风险是可行的。
投资组合调整
最后，我将和大家分享一个电子表格，从中可以看出在之前经济动荡时期，我们提到的那些 stocks & ETF 的表现，如 Walmart 表现非常好，黄金也有不错的表现。
我现在的投资调整是将更多现金投入高回报率的储蓄账户、CD 和美国国债，剩余 30%的资金，一部分继续定投标普 500，另一部分分散投资于前面推荐的 Healthcare 和 consumer ETF，还拿出一小部分专门购买了 Walmart 和 Johnson Johnson。
以上分享仅代表我个人的投资改变，大家若要进行这些投资，仍需自行研究。希望这个视频能为大家提供一些有用的信息，也感谢大家一直以来的支持，祝大家有愉快的一天，我们下个视频再见！
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