新南威爾士州2025 - 2026財政年度預算案分析
預算案下載與重點整理
週二，新南威爾士州政府發佈了2025 - 2026財政年度預算案。筆者下載了長達1000多頁的全文，花了數小時仔細研讀，歸納出有關新州經濟、基礎設施、房地產、補貼以及未來預測等重點。對於關注澳洲房地產市場的朋友，筆者進行了摘要和分析。
新州預算案重點
新州預算案除了對Sissini鐵路、Sissini機場、Sissini地鐵線和Parmata綠色鐵路項目進行大規模投資外，還推出了補貼開發商的政策，這將導致未來幾年大量公寓型物業竣工。政府還將購買大量公寓樓，使物業債務表上的物業越來越多。政府會以支付租金的方式從私人開發商手中購買大量此類物業。
此外，該預算案罕見地預測了新州未來五年的住房供求情況，包括政府基金將投資哪些項目、基礎設施將推動哪些地區、如何調整房地產投資邏輯以適應政策變化從而實現投資收益最大化等。
澳房策與Alex
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新州政府財政狀況
我們經常談論財政赤字問題。談及此事，首先要考慮維州的財政健康狀況，其情況日益惡化，需要向房地產投資者徵收更多稅收以彌補損失，且赤字仍在擴大。剛發佈的昆州預算顯示，昆州政府的財政狀況不佳，後續會一起討論昆州財政預算話題。
這次筆者仔細查看了新州的預算，尤其是財務報告，感到十分驚訝，新州財政狀況似乎正在好轉。新州現任政府於2023年3月上任，2023 - 2024財政年度與上一年度基本持平，沒有惡化。2024 - 2025財政年度從2024年7月1日至2025年6月30日，財政赤字縮減了一半。根據本財政預算的預測，未來兩年財政赤字將繼續縮減，2027 - 2028財政年度將扭虧為盈。
財政狀況改善，意味著收入增加或政府支出減少，或兩者兼而有之。新州政府的房地產稅（包括印花稅和土地稅）佔總稅收的43%，若算上其他房地產相關行業的各種稅收，新州政府對房地產市場的依賴程度可謂相當高。未來幾年，新州政府將徵收更多土地稅，可能來自更頻繁的交易或土地價格上漲。
需要明確的是，雖然財政赤字確實在減少，但總債務率仍在上升，這意味著未來幾年利息支出將增加。不錯的是，新州國有債務佔新州總價值的比例將在2027年後開始下降，屆時新州財政狀況有望緩解。
悉尼重點發展區域
悉尼是一個地理概念，包括悉尼西北和西南發展區域以及一些舊城區。西北發展區以Ross Hill為中心，西南以新機場和Lappington為中心。截至今年6月，悉尼機場大廳終於完工，其規模與阿德萊德機場相當，對於悉尼280萬人口來說不算大，但整體不錯。該機場計劃於今年年底前正式投入運營，交付乘客則要等到2026年底。
機場空港城經濟圈預計將增加12萬個就業機會，成為製造業、研究、培訓、物流和教育中心。今年的財政預算案繼續大力支持悉尼機場及周邊建設，並為住在Penrith、Liverpool和Campbell Town的居民提供直達機場的巴士服務。連接新機場的最大運力Sydney Metro項目也獲得大量資金支持。
悉尼地鐵堪稱可與悉尼機場媲美的超大型基礎設施項目。過去幾年，悉尼西北至Chatswood再到悉尼的延伸線已完工，共有三條地鐵線。悉尼機場線包括從St. Mary's到新機場的六個站點，悉尼西線包括從悉尼市中心到Westmead的九個站點，悉尼市中心和西南線包括從悉尼到Bankstown的十個站點。
這三條線路都獲得了大量補貼，政府似乎決心盡快完成悉尼地鐵建設。然而，此次問題出在新機場線，包括臨時停工和嚴重超預算，據說將延遲到2027年底才能通車。從西悉尼機場和悉尼地鐵項目來看，本預算案的重點基礎設施仍在西南部，投資悉尼西南部的朋友可以放心，未來幾年房價將穩步上漲。
在悉尼地鐵沿線的其他房屋，政府將增加高密度房屋的數量以解決住房供應問題。因此，在悉尼地鐵西線和市中心西南線，高密度房屋數量的增加可能有限。另一個好消息是，在新州預算案中，政府決定繼續投資Permata輕軌項目。
政府將繼續推進Parramatta Green Ghost二期計劃，沿途進行房地產收購、建設和施工，看來政府並未放棄這個備受期待的基礎設施項目。Parramatta Green Ghost二期將從Parramatta出發，途經Camellia、Edmonton、Melrose Park、Winsworth Point，最終抵達悉尼Auti Park。前段時間宣布的Green Ghost二期項目據說被無限期延長，現在看來綠色鬼火建設計劃仍在進行中，但完工日期估計要到2033年，所以在這條線路上，不要因為有綠色鬼火就過於樂觀地買房。
首次置業者補貼
在本預算案中，首次置業者的補貼政策沒有變化。80萬澳元以下的房屋和35萬澳元以下的土地無需現金支付。60萬澳元以下的新房和75萬澳元以下的土地別墅可獲得1萬澳元的補貼。根據新州首次置業者的房價計算，在悉尼地區只能購買一套公寓。23 - 24歲使用首次置業補貼的人中有70%在悉尼地區購房，這意味著即使只能買公寓，即使知道不賺錢，首次置業者仍會購買公寓。也就是說，理性的人認為買房比租房便宜，感性的人則渴望擁有一個屬於自己的家，至於是否賺錢，先不考慮。此外，這也表明年輕人仍想留在悉尼地區。
租戶權益保護
本預算案還加強了對租戶的保護，例如，提供免租金的方式不能在租約開始前向租戶收取，租金每年只能上漲一次。租戶可以直接將租金轉移到下一套房子而無需退還押金，不允許無故驅逐租戶，租戶更容易租到寵物。最重要的一點是，通知租戶離開的時間更長了，12個月的租約現在需要提前90天通知租戶，所以如果想賣房，必須提前規劃。該政策對長期租戶更有利，相應地削弱了房主的權利。
房地產投資建議
上述都是經濟基本面和大方向，只能間接影響房地產市場。本預算案中有幾個零散的要素和一項關鍵政策，綜合起來可以看到新州未來五到十年房地產市場的巨大變化，我們需要做出適當調整，使投資組合更加穩定。
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更多信息，請訪問視頻描述中的鏈接或澳洲房屋官方網站。其他平台，請關注並發送消息。新西蘭人口850萬，其中520萬生活在城市地區。根據預算預測，未來四年新西蘭人口增長將保持不變，僅為1.1%，這一比例遠低於澳洲的平均水平1.7%。2024年，新西蘭人口增長僅為1.3%，這已被統計數據證實。
另一方面，新州的新建築數量沒有顯著增加，人口變少，需求變低，供應也變低，房地產市場的底層力量對比如何變化？在本預算案中，新州政府想出了一個新招，可能會大大增加住房供應並優化大量房地產。
這項政策被稱為預售融資擔保。在新州，對於開發項目，例如高層公寓、五層以內的中層公寓和連排別墅，必須在批准前開放。這筆資金通常來自銀行貸款，但銀行要求開發商在批准貸款前出售一定數量的房屋，即預售必須達到標準，一般是出售60%的房屋。
但目前，此類房地產在新州不太容易出售，導致許多開發商雖然獲得了批文，但無法及時開工，政府也無法實現增加房地產供應量的目標。新州政府想如何解決這個問題呢？讓銀行盡快還清貸款，開發商盡快開工。
對於已通過審核的開發商，新州政府保證以至少低於市場價格10%的價格購買整個項目的50%，簽訂合同，然後開發商進行建設。在建設過程中，開發商可以隨時出售這些物業。如果在房屋建成前無法出售，政府將購買並出售或出租。這感覺就像2012 - 2016年的炒公寓樓又回來了。
當時，有人以折扣價購買10套，支付首付款，在建成前出售，賺取差價。現在換湯不換藥，只是買房的是政府，最多購買價值100億澳元的房地產。問題是，那些年公寓真的漲價了。現在，那些賣不出去、無法開工的公寓，政府給予補貼，自己購買。筆者希望未來兩年它能成為強勢房地產，能夠賣出去，但筆者認為，炒房很可能會變成房東，變成住宅。
資金從何而來？都是每個新州人繳納的稅收。所以，無論你是否關注房地產的增長，是否願意投資房地產，你都在改變對房地產的投資。新州政府的預算估計，隨著公共部門需求的減少，勞動力和原材料資源將繼續流向私人部門，未來幾年新房數量將增加。加上人口增長預期和家庭結構變化，新州的底層需求正在逐漸穩定，供給也在上升。
綜合以上所有觀點，可以看出這是新州房地產市場不再擴張的適當信號，但這只是新州政府的預測。預算案想要鼓勵的是高科技公寓的發展和低科技別墅的發展，這證實了筆者過去兩年對新州房地產市場的看法。
大方向是，未來供求將逐漸平衡，但別墅供應顯著下降，成為稀缺資產，價格上漲；高密度房地產重新受到重視，供應顯著上升，需求增長不如價格不跌，甚至漲幅肯定不如別墅。
談了這麼多，我們的房地產投資者應該如何做才能使投資組合更加平衡呢？ 首先，筆者認為新州的第一夜真的比新州好幾倍，就業市場也不像新州那麼糟糕。 其次，房地產投資者的首選仍然應該是獨立別墅。公寓能不能不看就不看？除非是那種擁有180度悉尼海港大橋和劇院景觀的高端稀有公寓。 連排別墅也應該放在次要位置。在筆者看來，如果你眼光好，在悉尼買連排別墅比在其他州以同樣的價格買獨立別墅要好。 第三，筆者仍然看好悉尼房地產市場的長期前景。過去兩年，悉尼房地產市場不如布里斯班、珀斯和阿德萊德。也許在當前的房地產市場周期中，房地產市場將會上漲，悉尼也可能會上漲。 第四，如果你使用信托買投資房，要特別注意地稅，因為起征點是0。不過其他州領地的規則完全不一樣。
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