台灣房市近來風波不斷，多起建商停工事件引發關注。專家指出，這並非個案，中央銀行是否會持續調降營建業的利潤，更是備受矚目。本次邀請到業界知名人士何長旺與諸葛，深入剖析當前房市的困境與潛在危機。
央行政策與房市走向
楊總裁的暗示與可能措施
帥過頭（何長旺）指出，央行總裁楊金龍暗示未來可能會降息，若美國聯準會降息，台灣也可能跟進。然而，若房地產價格因此上漲，央行可能會加強卡數，以抑制過熱的房市。
量縮與央行的兩難
諸葛表示，目前房地產市場的成交量大幅萎縮，央行也意識到這個問題。然而，央行在如何處理當前局勢上顯得猶豫不決，因為多起爛尾樓事件已經浮上檯面。
政府的應對措施
內政部正在研擬相關保障購房者的措施，例如華富建設宣布未來將不再推出預售屋，而僅銷售成屋。這對於上市公司而言，因其資金較為雄厚，尚能應付，但對於非上市公司而言，後果可能不堪設想。
建商倒閉潮的潛在原因
爛尾樓與銀行貸款
目前已有三家公司出現十多個爛尾樓建案。建商倒閉的主要原因是資金鏈斷裂。過去銀行對土地貸款可達五成，建築融資可達八成，但現在可能僅有五六成，甚至不一定願意貸款。
黑字倒閉與營造廠困境
許多建商面臨「黑字倒閉」的困境，即帳面上雖然有盈利，但缺乏足夠的現金流來支付工程款和工人工資。老牌營造廠高鐵營造甚至傳出有十個建案停工，顯示情況之嚴峻。
假開工與政策影響
許多建商為了應付政府的開工要求，進行「假開工」，僅簡單動工，並未實際投入建設。這種情況導致開工量大增，但實際銷售量並未相應增加。
預售屋市場的潛在風險
預售屋銷售困境
由於預售屋市場不景氣，建商必須衝高銷售量，以達到銀行貸款所需的五成預售屋銷售比例。否則，銀行可能拒絕提供土建融資。
工程品質與拆模時間
過於快速的施工可能導致工程品質下降。依照規定，拆模時間應超過14天，以確保水泥強度足夠。若太早拆模，可能導致房屋日後出現滲水問題。
購房者的自保之道
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選擇大型建商： 大型建商的信譽較佳，銀行也更願意貸款給他們。
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注意合約內容： 仔細審閱合約，確認是否有價金信託和履約保證。
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查詢土地謄本： 向地政事務所查詢預售屋基地的土地謄本，了解是否有負債情況。
對政府的建議
專家建議政府應放寬相關規定，避免過度逼迫建商開工，導致更多建商倒閉。
貸款困境與銀行估價
貸款成數下降
許多購房者發現，建商當初承諾的八成貸款，在實際交屋時卻只能貸到七成。這是因為銀行會根據房屋的實際價值進行估價，若房屋價格膨脹過高，銀行可能會降低貸款成數。
銀行集中度與新青安貸款
新青安貸款計畫是否吸走了銀行的資金，導致建商更難取得貸款，也是一個值得關注的問題。
購房建議
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避免購買老舊公寓： 老舊公寓未來可能難以貸款，且都更存在不確定性。
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考慮購買成屋： 成屋的風險較低，可以避免預售屋可能面臨的爛尾樓風險。
結論
當前台灣房市面臨諸多挑戰，建商倒閉危機、貸款困境、工程品質等問題都值得關注。購房者應謹慎評估，選擇信譽良好的建商，並仔細審閱合約內容，以保障自身權益。同時，政府也應調整相關政策，避免過度干預市場，導致更多建商倒閉，進而影響整體經濟。