巴菲特對房地產的態度轉變：是否預示投資理財計畫的重新審視？
全球最成功的投資人巴菲特，其投資範圍廣泛，從金融保險到建築製造無所不包。他曾親口表示，如果可以，他會買下數萬套獨立屋。然而，今年年初，他卻將持有 20 多年的房地產帝國打包出售。在股東大會上，他甚至公開表示房地產遠不如股票。這是否意味著美國房地產的黃金時代已經結束？
巴菲特出售房地產帝國的原因
巴菲特的轉變早在今年三月就已露出端倪，當時美國最大的房產經紀公司 Compass 計劃收購巴菲特旗下的 Home Services。這家公司是他 20 多年前收購的房地產平台，旗下有 800 多家直營房產經紀公司，遍布美國核心住宅市場。過去十幾年，巴菲特對該公司採取長期持有、穩定增長的策略，但現在他決定出售，這在他的一生中極為罕見。
從股東大會的發言中，我們可以歸納出兩個核心理由：
- 美國房產成交量暴跌： 由於房價和利率的雙重夾擊，美國家庭的購房能力大幅削弱，尤其是利率讓許多潛在買家望而卻步。
- 人工智慧（AI）房產模式的衝擊： Redfin 和 Rocket 等公司正在嘗試用 AI 估值、自動定價、一鍵交易，取代中間商，重新定義房地產利潤的流向。巴菲特的 Home Services 本質上是一家傳統的線下公司，流量和利潤逐漸被大型房產科技平台擠壓。
除了以上公開原因，也可能是巴菲特考量到自己已 94 歲，即將退休，對他而言，房地產的獲利效率已不如股票業務直接簡單。加上他要為接班人做交接，希望留下更輕盈、更好看的資產負債表。
查理·芒格的房地產觀點：與巴菲特截然不同
巴菲特的好友查理·芒格對房地產的看法與巴菲特截然不同。芒格是巴菲特的合夥人兼一生的摯友，在投資領域的地位舉足輕重。芒格多次強調，住宅房地產是普通人最容易理解、市場信息最透明、也最好上手的投資之一。
芒格認為，在不可預測性越來越高的時代，住宅房地產是相對穩定的實體投資。土地不會消失，且房地產的核心要素（長期看人口、中期看政策、短期看利率）的數據容易取得。此外，芒格也關注房地產的傳承價值，認為優質資產可以傳給子女，帶來穩定的現金流。
普通人如何應對美國房地產市場？
如果你想透過長期持有房產來實現資產增值和隔代傳承，可以參考以下策略：
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關注自住房的用地面積： 考慮購買具有加建 ADU 潛力的房產，以增加出租收入。
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小型投資房的託管： 如果預算有限，可以考慮在鄰近大城市的較小城市投資房產，並尋找可靠的本地管理團隊。
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改造自住房： 將已購置的自住房改造成可出租的資產，以獲得穩定的現金流。
不適合涉足房地產投資的人
以下人群可能不適合投資房地產：
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債務壓力大的人： 房地產是長期投資，如果現金流斷裂，可能對生活品質造成影響。
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沒有專業背景且不願學習的人： 房地產投資需要一定的專業知識和學習能力。
巴菲特和芒格的啟示
巴菲特和芒格的投資性格不同，但都值得我們學習。巴菲特對於市場的分析非常客觀，而芒格則堅持長期持有實體資產的價值。對房地產而言，唯有熱愛才能熬得過週期，守得住增值。
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