房產業者的經典話術
房產業者最愛用的恐懼話術，就是強調房東不想租給老人，所以不買房，老了就得睡路邊。然而，這種說法真的站得住腳嗎？
從供需看台灣房地產
供給方面
根據政府統計，台灣 2020 年發了 16 萬張建照，2021 年 17 萬，2022 年甚至來到 18 萬。過去 5 年，台灣平均每年可供給高達 16 萬戶以上的住宅。這與大家印象中台灣地狹人稠、房子供給量越來越少的觀念相悖。
需求方面
內政部統計顯示，台灣 2020 年出生人口是 165,000 人，2021 年 153,000，2022 年 138,000，去年只剩下 134,000。台灣出生人口越來越少，少子化嚴重，人口連續 49 個月生不如死，年輕勞動力減少。目前最新數據，2025 年 4 月出生人口只有 8,684 人，創下歷史單月最低，而 4 月份死亡人口卻有 17,000 人，是出生人口的兩倍。
供需對比
台灣平均每年供給 16 萬戶以上住宅，過去 5 年平均出生人口只有 145,000，供給扣掉需求，每年多出 15,000 間房子沒人住。十年 150,000 間，二十年 300,000 間，三十年後會多出 450,000 間空屋。
家戶數增長的真相
有房產業者稱，台灣人口雖減少，但家戶數增加，少子化不影響房價。但根據內政部統計，2001 年到 2012 年，台灣每年家戶數成長量大概是 10 萬到 15 萬戶，比新生兒還少。2013 到 2022 年，因少子化家戶數成長迅速放緩，平均每年在 10 萬戶以下。2023 年因疫情後民眾回台恢復戶籍增加 15 萬戶，2024 年迎來超大交屋潮增加 18 萬戶。過去到現在平均每年 10 萬到 15 萬戶，樂觀抓一年增加 13 萬戶。住宅每年供給 16 萬戶，家戶數只增加 13 萬戶，每年多 3 萬間房子沒人住。十年 30 萬戶，二十年 60 萬戶，三十年後多 90 萬間空屋。
現階段台灣空屋情況
空屋率與空屋量
內政部統計，2024 下半年全台灣有 86 萬間房子空著沒人住，佔所有房子的 9.32%，每 10 間房就有一間空著，且比 2023 年多了 5.5 萬戶。
市區空屋真相
都市改革組織 OURs 研究指出，空屋率高的地方在鄉下，但空屋量有 2/3 集中在市區，即六都蛋黃區。全台灣大概有 2/3 的空屋量在六都，六都至少有 57 萬間房子空著。
空屋未釋放原因
目前台灣空屋稅跟囤房稅不痛不癢，持有房子和囤房成本低，導致屋主不願釋放房子。
初步總結
現階段台灣空屋率 9.32%，市區空屋多。從每年供給住宅數量看，新增人口和家戶數成長量遠消化不了供給量缺口。未來空屋量會越來越高，少子化嚴重，家戶數成長量減少，失去剛需支撐的房地產，房價難以長期支撐。
老人睡路邊的真相
老年人口與遊民數據
全台灣超過 65 歲以上老年人口共 450 萬人，佔總人口 19.27%。全台灣遊民有造冊人數大約落在 2,500 到 3,600 人之間，有八成集中在六都，其中 1/4 是身心障礙者。假設全台灣有 5,000 個遊民且全部是 65 歲以上，5000 個遊民除以 450 萬個 65 歲以上老人，得出來的數字只有 0.11%，即 65 歲以後變成遊民的機率只有千分之十一。
買房與租房的成本對比
租金與房貸
假設一間房子售價 1,200 萬，以 2.24%毛投報率算，平均每月租金 28,000 塊。若選擇買房，8 成房貸 960 萬，平均房貸利率 2.36%，每月房貸利息 18,000 塊，加上 2,000 塊管理費，每月成本 2 萬塊，與租屋成本只差 8,000 塊。
頭期款的機會成本
若選擇租屋，頭期款 240 萬在口袋裡。若學習正確投資理財，保守以 4%的獲利算，240 萬每年賺 4%，每月多拿 8,000 塊，這是頭期款的機會成本。租房子 28,000 塊，投資收益 8,000 塊抵掉租金，每月租屋成本只有 2 萬塊，與買房成本一樣。
租屋與買屋的彈性
租屋有閒錢投資理財或進修學習，彈性大，房東漲房租或趕人可搬家。買房頭期款卡在銀行，遇到糟糕鄰居、管委會或需賣房時，房市景氣不佳，價格不好且賣房手續繁瑣。
房租漲幅與房價風險
房租漲幅
台灣最近租金年漲幅落在 2.02%到 2.45%之間，以 2.45%算，1,200 萬房子月租金 28,000，房租漲 2.45%每月多付 686 塊，一年多 8,232 元。
房價風險
台灣房價高，房價所得比超過 10 年，房貸負債率將近 5 成，央行總裁稱房地產是大泡泡。1,200 萬房子跌 1%就少 12 萬，夠抵 14 年半的租金漲幅。買房 8 成房貸開 5 倍槓桿，房價跌 1%本金跌 5%。未來房價可能下跌 10% - 20%，若跌 10%，買房頭期款一半蒸發。
房貸利息成本
1,200 萬房子，房貸利息一年 2%，30 年房貸要繳 60%利息，至少再加 576 萬房貸利息。576 萬利息夠白租 20 年房子。
租屋與買屋的煩惱對比
租屋可能三年搬一次家，但生活輕鬆有現金。買房每個月要面對沉重房貸壓力，連續 30 年。
房價上漲的迷思
增貸投資的風險
有房產業者稱房價漲可增貸投資。但用口袋現金投資無利息壓力，增貸投資至少有 2%以上成本，風險和壓力更大。增貸投資需選擇高風險高回報標的，若賠錢仍要繳利息。若選擇低風險的 ETF，扣除 2%增貸利息，只賺不到 2%，僅勉強打贏通膨。
房價難漲的原因
去年第 7 波打房後，台灣交易量減少，買氣差，建商減少推案。房價貴到不合理，房價所得比超過 10 年，淨租金投報率才 1.5%左右，房貸負擔率高。過去導致房價上漲的因素未來不太可能再發生，且現階段空屋量誇張，未來供給量缺口大，兩三年後新青安屋主賣房形成巨大賣壓。央行總裁稱台灣房地產是巨大泡泡。
勉強買房的下場
看看 90 年代的日本人、2000 年初的美國人、後來的中國人。中國因放任炒房，房價飛漲，後祭出房住不炒政策，房價崩盤。勉強買房的屋主，房價腰斬，賣房錢繳房貸都不夠，房子沒了房貸還得繼續繳。要避開此處境，需將房貸控制在每月收入的 1/3 以內。
苦撐 30 年買房的結果
現在買 15 年屋齡的房子，苦撐 30 年後屋齡 45 年。30 年後全台灣四成是 65 歲以上老人，空屋到處都是，空屋率可能超過 20%。手上只有一間超老房子，退休金不夠生活，銀行和房產業者會鼓勵以房養老。
以房養老的真相
以房養老仍要繳利息，平均利息 2.2%到 3.3%，抓平均值 2.5%。1,200 萬房子 30 年後售價 1,500 萬，65 歲退休，平均壽命 80.23 歲，1,500 萬房子核貸成數 7 成，辦 20 年以房養老，每月拿 43,000 塊。但考慮通膨，2055 年的 43,000 塊差不多等於現在的 23,000 塊，2065 年的 43,000 塊差不多等於現在的 19,000 塊，根本不夠有尊嚴的退休生活。
買房的建議
適合買房的情況
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目前五六十歲，現階段供給量不足，租房子困難，可考慮買房，但不急的人可等兩三年後撿便宜。
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賺多少花多少的月光族，買房強迫儲蓄，30 年後至少有一間房。
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情緒價值至上，買房能帶來無比開心，願意付出任何代價，可買房。
觀眾互動
破解了不買房老了租不到房的恐懼話術，你還希望先聽我拍片講述： a. 現在房市只是盤整，過陣子一定會再漲上去，因為房價長期都會漲，未來當然也會繼續漲 b. 漲了你是贏家，不漲你還有家 c. 海外房地產只要繳個頭期款，靠紅單轉售就能賺 50%到 100%的價差 d. 業務員拍短影片唱歌跳舞，搞笑露奶，就能讓流量變大，業績變好 e. 其他
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