引言
嘿，大家好，歡迎來到由我、Steven 和 Otele 主持的另一期《Deep Dive》節目。今天我們要深入探討一個相當熱門的話題，相信很多人都很熟悉，那就是不斷上漲的租金及其對企業的影響。
租金上漲的案例
最近有一家位於 Siglap 的糕點店 Flo Patisserie 倒閉了，原因是房東將租金大幅提高了 57%。不僅是小企業，像 Kinokuniya 這樣的大公司也在縮減規模。這讓我們不禁思考，新加坡的商業租金是否失控了？還是說這只是市場力量的正常作用？
新加坡商業租金的設定方式
Ethan 表示，新加坡是自由市場經濟，政府不會干預企業的價格設定。商業租金的設定遵循願買願賣、願租願租的原則，完全由市場供求關係決定。如果商家定價過高，消費者可以選擇其他價格更合理的商家。
租金上漲的原因
Amir 指出，在自由市場經濟的原則下，我們可以從新加坡的零售空間來看租金上漲的原因。一方面，大型企業機構（如房地產投資信託基金和私人基金）擁有的零售商場有自己的零售策略。他們根據定位和零售貿易組合制定零售概念，並通過執行這些策略來控制或改善消費者體驗。為了達到向股東承諾的目標，他們會設定一套租金標準。例如，ION Orchard 頂層的高端品牌店和地下室的店鋪租金就不同。
另一方面，不同類型的租戶支付的租金也不同。超市等主力店租戶支付的租金較低，因為這涉及到佔用成本比率這一衡量標準。不同的貿易類別有不同的佔用成本門檻。
租金上漲對企業的影響
然而，租金上漲也導致了一些企業的倒閉。例如，Parkway 的 Marks and Spencer 關閉了，United Square 的一家麵包店也突然倒閉。這讓我們不禁思考，如何在自由市場和政府調控之間找到平衡。
政府調控的必要性
Amir 認為，新加坡並不存在完全自由的市場，理想的情況是在自由市場和政府調控之間找到平衡。他以住宅市場為例，指出新加坡 80%的人住在政府擁有的房屋中，政府可以對房價進行調控。同樣，在商業租賃市場，也有必要進行一定程度的調控，以實現社會目標。
Terence 則認為，住宅和商業空間不同，住宅直接影響人們的生活，而商業是企業行為。如果政府過度干預，可能會導致意想不到的後果，損害新加坡作為自由經濟體的聲譽，減少外國直接投資，並降低商業建築的維護水平。
對小型企業和本地企業的支持
有人提出，應該支持像 25 歲年輕人創辦的手工藝品店這樣的小型企業和本地企業。Ethan 表示，大型企業零售房東在執行零售策略時，通常會將流行概念、獨立概念和一些有趣的元素混合在一起，以吸引消費者。為了實現這一目標，他們會在租金結構上進行調整，以吸引更多獨特的概念店入駐。
租金透明度
Terence 一直倡導租金透明度，他認為這可以幫助市場更好地運作。他以住宅市場為例，指出目前住宅市場的數據非常透明，這有助於開發商和買家做出決策。同樣，在商業租賃市場，也應該提高透明度，儘管這存在一些技術難題。
其他國家的經驗
在其他國家，瑞典、德國和日本等國採取了不同的租金模式。例如，瑞典規定房東和租戶在續租時，租金增幅應基於通貨膨脹率（以消費者價格指數衡量）。此外，還有一種觀點認為，可以將租金與企業的收入掛鉤，實現利潤共享模式。
政府的措施
政府雖然不會直接干預租金設定，但也採取了一些措施來支持企業。例如，HDB 作為新加坡最大的公共商業房東，推出了一些計劃來扶持本地企業和社會企業。對於年輕企業，HDB 推出了增強型企業家計劃，為符合條件的企業提供 10%的租金折扣；對於社會企業，HDB 推出了社會企業政策，為認證的社會企業提供 30%的租金折扣。
新的分配模式
政府在分配公共商業空間時，也引入了新的分配模式。例如，在分配前南僑中學的項目時，新加坡土地管理局採用了價格 - 質量模型，根據概念質量、社區影響和可持續性等因素來評估提案。
結論
總之，新加坡的商業租金問題是一個複雜的問題，需要在自由市場和政府調控之間找到平衡。政府可以通過創造良好的生態環境、提高租金透明度、增加供應等方式來引導市場健康發展。同時，企業也需要根據自身情況選擇合適的房東和租賃方式，以降低成本，提高競爭力。
感謝大家收看本期《Deep Dive》節目，如果你對本期節目有任何看法或建議，歡迎留言告訴我們。同時，也要感謝節目團隊的辛勤付出，我們下期節目再見！
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