房地產 KOL 的分享
歡迎 Ai Heng (陳浩) ，馬來西亞的房地產 KOL。 陳浩謙虛地表示自己並非第一位，但感謝大家的支持。
擁有的房產數量
陳浩透露，他和妻子名下擁有兩位數的房產，但不願透露具體數量。
如何購置如此多房產
陳浩在 22 歲就開始購房，當時還在打工。 他指出，關鍵在於將租金收入納入考量。 銀行會承認經過蓋章的租賃協議所產生的收入，這有助於提高 DSR（Debt Service Ratio，債務償還比率）。
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租金收入： 將租金收入納入計算，提高貸款額度。
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貸款比例： 前兩套房產可以順利貸款，但第三套可能需要更多資金，因為貸款比例會降至 70%。
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資金來源： 可以與他人合資，或準備充足的現金。
稅務規劃
陳浩強調，購買越多房產，收入越高，繳納的稅也越多。 但透過稅務規劃，可以扣除利息、維修等費用，降低稅負。
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利息扣除： 扣除房貸利息，降低應稅收入。
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誠實申報： 向銀行和政府證明自己有足夠的收入，更容易獲得貸款。
個人名義 vs. 投資控股公司
陳浩的房產都是以個人名義購買。 他認為，初期沒有必要成立投資控股公司，因為許多人即使擁有上百間房產，也是以個人名義持有。
購房策略：現金流為王
陳浩的策略是利用租金收入來支付房貸。 例如，用 RM10,000 購買一套房產，每月分期付款 RM2,500，若租金收入為 RM3,000，則不僅能cover房貸，還能增加收入。
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租金收入最大化： 確保租金能cover至少85%的房貸分期付款。
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親友合資： 初期可與親友合資購房，或利用他人名義購房。
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重新貸款 (Refinance)： 將已還款的房產重新貸款，套出現金用於購買新的房產。
投資房產的標準
陳浩認為，好的投資標準是三年前購買的房產，能在三年後翻倍出售。 他建議關注以下幾點：
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周圍租金回報率： 評估房產的租金潛力。
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過去的成交價格： 參考歷史交易數據，判斷房產的增值空間。
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未來競爭： 考慮未來市場的競爭情況。
避免購買「故事」
陳浩提醒，許多人在馬來西亞購買房產時，容易被「故事」所吸引，例如鄰近捷運站、大學等。 他認為，更重要的是基本面，即空間價值和需求。
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關注需求： 確保房產有足夠的租賃需求，即代表具有市場價值。
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退場機制： 購買房產前，應評估5年或10年後的退場策略，確保能以市場價格售出。
年輕人購房常見的錯誤
陳浩指出，年輕人在購買房產時，容易缺乏研究，盲目跟風。
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資訊超載： 市場上有太多的房產項目，容易讓人感到資訊超載，難以做出明智的選擇。
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情緒化決策： 購房決策容易受到情緒影響，缺乏理性分析。
適合購房的情況
陳浩建議，月收入至少達到 RM5,000，且工作穩定、有明確的目標，才適合購買房產。
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穩定收入： 確保有足夠的收入來支付房貸。
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明確目標： 了解自己的人生目標，不要為了購房而犧牲其他機會。
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不抱持僥倖心態： 不要期望房產一定會增值，而是要以穩定的現金流為目標。
不要盲目購房
陳浩強調，不要盲目購房，購房是一種保值的方式，但不是唯一的致富途徑。
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投資學習： 如果資金有限，可以將資金投資在學習上，提升自身價值。
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了解自身情況： 根據自身的需求和目標，做出明智的購房決策。
如何判斷房產是否值得投資
陳浩建議參考以下指標：
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租金回報率： 透過租金回報率判斷市場供需關係。 租金是衡量供需最誠實的指標。
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區域均價： 比較房產價格與區域均價，避免購買價格過高的房產。
致富的關鍵
陳浩總結道，致富的關鍵不在於購買房產，而是努力工作賺錢。 只要足夠富有，買什麼都可以，不買也沒關係。
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