歡迎來到頻道：專訪資深房貸專員Vincent
介紹來賓與公司
大家好，歡迎來到我的頻道。今天邀請到一位重磅來賓，他是資深房貸專員Vincent。 Vincent所在的公司叫ideal mortgage specialty，簡稱IMS，成立已有16年。公司與10家銀行有不同的配搭模式，因為每間銀行都有優缺點和喜歡的客戶群體，IMS了解各銀行喜好，能為客戶找到最適合、能成功貸款的銀行。 我和Vincent認識16年了，他在房貸領域，我在吉隆坡房產領域，都累積了豐富經驗。
外國人貸款買房的常見顧慮
銀行關注點
外國人貸款買房，銀行通常首先關注有沒有收入。收入來源多樣，包括受僱員工、老闆和租金收入。
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固定收入：銀行最喜歡固定收入的客戶，如打工族，每月有穩定收入，提供相關收入證明文件，銀行願意貸款。
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老闆收入：銀行也喜歡，但會要求提供個人收入稅文件來證明收入。
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租金收入：若能證明房子歸自己所有，提供租金收入合同和流水，部分銀行可接受。
敏感國家
有些國家因局勢不穩定，如處於緊張地區或打仗中，銀行會避免向這些國家的人提供貸款。
信用記錄
外國人在馬來西亞沒有CTOS、CCRIS等信用記錄，影響不大。若有，是加分項；若沒有，提供在本國的信用記錄即可。可在本國銀行或網上購買信用記錄報告，Vincent團隊也能協助客戶拿到報告。
貸款成數
銀行會評估申請者在馬來西亞的關係，如是否有工作或必要停留原因，這影響貸款成數。
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純外國人：最高可貸50 - 60%。
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本地人：正常可貸70 - 80%，個別案例可達90%。若成為銀行高等客戶，純外國人也可能貸到更高成數。
簽證影響
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工作簽：基本貸款額度沒問題。
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第二家園簽：不一定能讓貸款額更高，但將第二家園定存放在銀行成為高等客戶，可借到更高額度。
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學生簽：銀行不太接受。
銀行政策與貸款條件
提高批准成功率
能證明個人淨資產在馬來西亞，或有第二家園並成為銀行高等客戶，可提高貸款批准成功率。外國定存也算個人淨資產，但要成為馬來西亞銀行的高等客戶，定存需放在本地銀行。 成為高等客戶的程序因銀行而異，不同銀行對定存金額要求不同，從20萬到30萬不等。
貸款配套
銀行對外國人和本地人沒有特別不同的貸款配套，外國人能拿到和本地人一樣的配套，這體現了馬來西亞對外國人的誠意。
房子類型、地點與開發商背景的影響
銀行批貸款會看5C標準，其中Collateral（抵押）方面：
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開發商背景：銀行會審查開發商有無不良記錄，如未建好房子等，若有問題可能影響貸款。
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地點：銀行會顧慮地點，若地點無人購買，銀行擔心日後拍賣時無人接手。
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房子類型：住家式公寓（Residential，如Condominium、service apartment）一般無影響；商業用途房產（如shop lot、office），外國人購買有限制，但可在馬來西亞成立有限公司購買，貸款仍以個人名義做擔保和收入證明。若公司有51%本地股東，則視為本地公司，貸款審查按本地公司標準。
常見問題與解決方案
被拒原因與解決方法
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文件問題：某些國家可能無法提供規範的收入證明，如Payslip，因使用系統、Apps等，無法顯示公司名字。解決方法是讓人事部出信證明每月收入，但可能耗時。
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稅務問題：做生意的老闆若報稅不高或未報稅，會影響貸款。建議如實報稅。
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個人淨資產問題：客戶若無法證明或不方便透露個人淨資產，可能影響貸款。能證明個人淨資產，銀行會更放心貸款。如去年有個案，純外國人在KLCC買2000萬房產，因證明了個人淨資產，成功貸到70%。
擔保問題
夫妻或直系親屬（如父母、兄弟姐妹）之間可互相擔保，這與本地人做法一樣。
貸款年限與年齡限制
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部分銀行：最長可貸35年，到70歲。如30歲可貸35年，40歲可貸30年。
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有些銀行：只能貸到65歲，甚至有些銀行只給10年貸款期限。所以選擇銀行很重要。
貸款流程
客戶選好房子後，可先申請貸款，批下後再簽買賣合同；也可先簽合同再貸款。 若買建好的房子並已付現金，在馬來西亞國家銀行法律下，外國人不允許做refinancing（再融資）。但購買新房時，可考慮SEMI Flexi Loan或Flexi Loan配套，有資金時可放入貸款減少利息，需要時可拿出。
保險問題
大部分銀行鼓勵外國人購買保險。客戶有兩種選擇，一是用現金流償還貸款，二是支付1%的保險費用，有問題時保險可覆蓋貸款，沒問題時保險費可退回。保險不是強制性的。
建議
Vincent建議，無論是否打算買房，都可向銀行或他的團隊詢問，了解自己能從銀行借到多少錢。銀行如同投資者，若能善用銀行杠杆，可購買更多房產。
今天的訪談學習滿滿，感謝Vincent的詳細講解和Ally的邀請。若想了解更多馬來西亞貸款信息，歡迎聯繫提供的電話號碼。記得點贊、訂閱和分享，我們下一集見，拜拜。